ENG
В условиях пандемии все сегменты коммерческой недвижимости развиваются в сторону большей гибкости — приходится подстраиваться под постоянно меняющуюся ситуацию, ведь лишь так можно привлечь новых и удержать старых клиентов. В авангарде перемен — гибкие форматы: коворкинги и сервисные офисы. Эти представители flex-формата по самой своей природе способны к изменениям больше всех. Так, теперь в коворкинге можно снять место под офис и на один день, а раньше — не менее месяца. Можно даже отложить использование арендованного помещения: оплатить со скидкой какое-то количество дней, а «израсходовать» тогда, когда будет удобно. А у сервисных офисов сократилось минимальное время аренды с 1,5 лет до 1 года. И хотя по хронологии сначала появились коворкинги, сервисные офисы сейчас все же становятся наиболее востребованными.
Зачем нужны сервисные офисы
Сегмент стартапов и фрилансеров — основных резидентов коворкингов — даже в Москве очень ограниченный, а корпоративным заказчикам такой формат не подходит по разным причинам, поэтому они идут в сервисные офисы. Здесь арендатор избавлен от необходимости пересекаться с чужими людьми и компаниями как в бытовом смысле, так и в части информационной безопасности. Здесь нет аренды отдельных рабочих мест или маленьких кабинетов, нет общей инфраструктуры (кухонь, санузлов, комьюнити-зон, мест отдыха), как это принято в коворкингах.
Сервисный офис полностью закрыт, по запросу арендатора его можно брендировать, поменять мебель и планировку (в коворкингах это невозможно). Все коммуникации оператор изначально строит с учетом возможных трансформаций и производит их в короткие сроки. Гибкость сервисных офисов не только в этом, но и в сроках аренды: она начинается от года, в отличие от классической аренды, где средний срок договора составляет 3–5 лет. Клиентам не придется заниматься ни ремонтом, ни обслуживанием офиса: всю коммуналку и «расходники» операторы сервисных офисов берут на себя. Эти расходы равномерно распределятся по будущим арендным платежам.
Кроме того, в наше время особенно актуальна возможность увеличить или уменьшить (в том числе по новым санитарным нормам) количество рабочих мест. В классической аренде это ведет либо к тесноте, либо к перестройкам за счет арендатора, которые еще надо согласовывать с собственником. В сервисном же офисе рабочие места можно увеличить при необходимости на 10–15% — это входит в изначальную сумму договора.
Гибкие выгоды
Сегмент сервисных офисов развивается и структурно: появляются новые форматы работы с арендаторами. Теперь flex-офисами заинтересовались не только собственники коммерческой недвижимости (им это выгодно, так как сервисный оператор берет на себя все риски по платежам и обеспечивает тем самым финансовую стабильность в отношениях с банками), но и компании, ранее отдававшие предпочтения классической аренде. Кто-то из них сам переезжает в гибкие офисы. Так, профессиональные игроки в сфере недвижимости — один из крупнейших застройщиков страны ГК «ФСК» и международный брокер Cushman & Wakefield — переехали в наши сервисные офисы на Арбате и Тверском бульваре. Факт, что гиганты индустрии отдали предпочтение flex-формату, говорит о наступлении новой эры развития офисного рынка.
А некоторые из компаний сдают под гибкие офисы излишки своих арендуемых площадей, образовавшиеся после пандемии. Например, недавно ведущая консалтинговая компания EY заключила с нами как оператором соглашение о реализации появившихся у них свободных площадей (из-за перевода на «удаленку» части сотрудников) в одном из наиболее востребованных в Москве бизнес-центров «Аврора Бизнес Парк» по схеме Revenue Sharing («доля в выручке»). Еще несколько подобных сделок находятся у нас сейчас в переговорах. Эта схема обеспечивает доход от сданных в субаренду помещений, предполагает его разделение в пропорции 70 к 30, и, что удобно, при необходимости арендатор всегда может вернуться к исходным площадям, когда экономическая ситуация станет более благоприятной.
Шире шеринг!
Устойчивый тренд — рост востребованности гибких офисов — сформировался в русле развития шеринговой экономики. Теперь на первый план выходит не возможность обладания чем-то, а быстрота доступа к необходимому. Всё как в случае с каршерингом: чтобы пользоваться офисом, не нужно им владеть и вступать в долгие неразрывные арендные отношения, не нужно думать, почему не работает интернет и как организовать закупку кофе; всем этим занимается оператор. Теперь важнее иметь в доступе достаточное пространство и использовать его так, как диктуют ситуация и бизнес-процессы.
Арендаторы сегодня стараются жить под лозунгом «меньше площади — больше эффективности», а из всех форматов аренды этому в полной мере соответствуют только сервисные пространства. Причем это поняли уже до пандемии: в течение последних двух лет рынок сервисных офисов прирастает на 50% ежегодно. Пандемия же стала триггером процесса, усилив интерес компаний к сегменту, который предлагает лояльные условия аренды и современные технологичные решения по организации офисного пространства, позволяющие эффективно выстраивать коммуникации внутри компании.
Рецепты выживания
Все гибкие форматы оживают после карантина: кто-то быстрее, как сервисные офисы, так как они рассчитаны на средних и крупных арендаторов с устойчивым финансовым положением, кто-то медленнее, как коворкинги. Последним выжить особенно сложно, если их «населяют» только небольшие компании или стартапы, которые больше всего пострадали в кризис.
Тем не менее сейчас коворкинги пытаются найти новые форматы работы. Не так давно один из игроков столичного рынка даже заявил о запуске франшизы в регионах. Подобный опыт у московских операторов был и раньше, но даже тогда, в спокойной обстановке, развития он не получил.
В регионах рынок гибкой офисной недвижимости не так развит, потому что там нет такой бизнес-активности, такой плотности бизнеса, как в Москве и Петербурге, где по большей части находятся головные офисы крупных компаний. Кроме того, этот сегмент постоянно меняется, большинство процессов в нем еще не формализовано до такой степени, чтобы можно было открыть франшизу в любом крупном городе. Франчайзинговая же сеть должна опираться на устоявшуюся и действительно востребованную модель.
Полагаю, самое перспективное сейчас для коворкингов в регионах — партнерство местных инвесторов с профессиональными операторами: в этой модели большую часть рисков берут на себя последние.
