Почему нас ждёт понижение ипотечных ставок

12 февраля в Татарстане Владимир Путин заявил, что рост ставок по ипотеке будет кратковременным: в дальнейшем показатели, в том числе макроэкономические, должны не только выровняться, но и начать снижаться. В принципе, вопрос только один: насколько реально это заявление, и что будет с ипотечными ставками до конца года?

При каких условиях ипотечные ставки должны снизиться и насколько?

Ипотечные ставки зависят от нескольких факторов. Одним из главных является ключевая ставка ЦБ РФ, значение которой с 17 декабря 2018 г. поднялось на 0,25% и составило 7,75%. 8 февраля 2019 было принято решение о сохранении ключевой ставки на прежнем уровне. Изменение значения ключевой ставки происходит с учетом многих факторов, в том числе с учетом уровня инфляции в стране. Пока уровень инфляции повышается, отсутствуют предпосылки к снижению ипотечных ставок. Данные факторы находятся в тесной взаимосвязи, поэтому говорить о снижении ипотечных ставок невозможно, если не брать во внимание общие тенденции рынка.

Следовательно, снижение ипотечных ставок возможно при условии снижения уровня инфляции, падении ключевой ставки ЦБ РФ. Данные факторы существенным образом влияют на значение ипотечной ставки, однако нельзя не брать во внимание конъюнктуру рынка. В условиях, когда крупные банки снижают ставки, начинает появляться вполне закономерная тенденция: другие банки также вынуждены следовать этой тенденции и опускать значение ставки.

Наиболее оптимистичные прогнозы относительно ипотечной ставки еще в 2017-м гласили, что в ближайшем будущем есть все предпосылки для установления ставки на уровне 5%. Как видно, прогнозы не оправдали себя. К тому же политика Центрального банка, экономическая ситуация в стране не способствуют этому.

Какие меры могут быть предприняты правительством, чтобы их снизить? Могут ли это сделать в добровольно-принудительном порядке, как недавно поступили с ценами на бензин? И что будет потом?

Правительство владеет достаточным количеством механизмов, чтобы влиять на корректировку ипотечной ставки. Например, путем совершенствования механизмов финансирования жилищного строительства, проведения социальных программ. Так Минфином РФ утверждены «Основные направления бюджетной, налоговой и таможенно-тарифной политики на 2019 год и на плановый период 2020 и 2021 годов», в которые входит в том числе национальный проект «Жилье и городская среда». Одной из задач проекта является снижение ипотечной ставки к 2021 году до 8,5%, а к 2024 году — до 7,9%. Однако реализация данной программы также зависит от значения ключевой ставки. Глава Минстроя Владимир Якушев заявил, что задачи по ставке ипотеки, заложенные в нацпроект «Жилье и городская среда», будут скорректированы в связи с изменением ключевой ставки.

«Мы уже можем сказать, что стартовые показатели нашего национального проекта не совпадают, потому что процент ипотеки, на который мы должны были выйти к 1 января 2019 года, и то, что мы имеем сейчас, не совпадает в связи с тем, что ключевая ставка изменилась», — сказал Якушев.

На мой взгляд, в условиях рыночной экономики государство в лице правительства может влиять на ипотечные ставки опосредованно, а не напрямую, то есть путем проведения различных проектов, национальных программ. Изменение ставки в принудительном порядке приведет к тому, что часть банков в условиях инфляции не смогут удержаться на рынке. Поэтому в данном случае нужны «мягкие» методы.

Могут ли ставки по ипотеке снизиться за счет того, что с 1 июля будет введены эскроу-счета, и стоимость жилья возрастет, а банки получат контроль над строительством?

Поскольку все денежные средства с 1 июля 2019 года будут храниться в банках на специальных счетах эксроу, банки получат возможность снизить ипотечную ставку для граждан. Однако это не значит, что банк получит меньше средств в свою копилку. Все затраты лягут на плечи застройщиков. Те будут вынуждены подстраиваться под новые правила. Ведь теперь застройщик будет строить не на деньги дольщиков, которые уже были бы в его кармане, а на деньги банка в кредит. Поэтому застройщик будет вынужден включить эти расходы в цену договора с гражданином. В конечном итоге бремя этих расходов несет гражданин.