Развод: Как поделить ипотечную квартиру?

По данным аналитического центра Дом.РФ, в первом полугодии 2021 года гражданам выдали 907 тыс. ипотечных кредитов, чтобы купить недвижимости на 2,6 трлн рублей. По сравнению с аналогичным периодом в 2020-м россияне хотят потратить денег на покупку квартир и домов на 76% больше. Пропорционально этой цифре растет объем пересмотра ипотечных договоров в случае развода. Как разделить ипотечную квартиру без потерь с обеих супружеских сторон? 

Для начала предупредим проблемы, начнем со свадьбы. Точнее, с заключения брачного договора. Даже если вы еще не знаете, будет ли совместная ипотека, — подстрахуйте и себя, и супруга. В брачном контракте можно прописать имущественные положения, уже наступившие и гипотетически наступающие, например то, что в случае оформления ипотеки и последующего развода собственником недвижимости остается кто-то из супругов, а кредит вы платите пополам, или право стать основным заемщиком переходит к тому, кто проживает в квартире.

Напомню, брачный договор можно заключить в любой момент до и после бракосочетания, так что если вы женаты хоть 20 лет и возникла необходимость в ипотеке — сходите к юристу, который грамотно пропишет все условия. Брачные контракты — мировая практика, позволяющая избежать огромного клубка неприятностей; у нас же никак не войдет в тренд привычка обезопасить себя и свое имущество.

В брачном контракте прописывают имущественные положения и отношения к недвижимости в случае развода:

• личное имущество остается личным и не делится при аннуляции отношений;
• обязательства по кредитам каждого из супругов остаются у каждого свои;
• или, наоборот, часть кредитов, включая ипотечные, будет выплачиваться в определенных долях при разводе.

Это, например, может случиться при следующих обстоятельствах: квартира была взята в ипотеку, ответственным заемщиком была работающая жена, после рождения детей она увольняется с работы, а потом супруги решают развестись. В ипотечной квартире остается неработающая мать с несовершеннолетним ребенком. Возможные пути решения: закрепить за бывшим супругом обязательства по выплате ипотеки, либо если супруги не договорятся, а мать не в состоянии платить за квартиру, ее надо будет продать. На самом деле, есть масса вариантов и вариаций. Подобрать оптимальный для каждой семьи может только юрист.

Рассмотрим ситуацию, когда необходимо разделить обязательства между супругами по мировому соглашению, когда они уже знают и договорились, как хотят платить ипотеку, кто будет жить в спорной квартире. В таком случае кто-то из супругов должен инициировать подачу иска в суд. Без разницы кто.

• Берем документы на квартиру;
• Справку об оставшемся долге у банка;
• Ипотечный договор;
• Свидетельство о браке или уже свидетельство о его расторжении.

Пишем исковое заявление и оплачиваем госпошлину. Суд может привлечь в качестве третьего лица банк, но на практике банки в 90% игнорируют такие разбирательства. Им все равно, как вы между собой распределите платежи; им важно, чтобы они поступали, а договор не менялся. Спрашивать они будут с ответственного заемщика.

Логичный вопрос — зачем супругам нужно мировое соглашение по разделению ипотеки? Если его не будет, применяется стандартный порядок. Заемщик будет платить, пока не выплатит. Но! Есть важное обстоятельство в случае развода, которое многие не учитывают. Тот, кто платит, тот и «музыку заказывает», а в нашем случае — имеет право на собственность. Так что бывший муж, выплатив за квартиру все деньги, может в ней жить. «Ты — отец, ты и плати» — не всегда работает в выгодную для матери сторону.

Если одна из сторон не согласна на раздел по мировому соглашению, суд определит порядок выплат и проживания в ипотечной квартире. Будут учитываться следующие обстоятельства:

• размер долга;
• фактические выплаты и отчисления от каждого из супругов;
• кто проживает в квартире, учитывая несовершеннолетних детей;
• есть ли другая пригодная для жизни недвижимость;
• кредитная история каждого из супругов.

Суд может также привлечь банк в качестве третьей стороны, но банки, как правило, настаивают на не изменении ипотечного договора и ролей супругов в выплатах.

Когда вы идете в банк, чтобы взять квартиру в ипотеку, учитывайте два обстоятельства:

1. То, что задача банка — заключить с вами контракт и забыть о вас, получая выплаты в срок и нужном размере.
2. То, что для банка платит кто-то один, а второй может быть созаемщиком или вообще поручителем. Обязательства по своевременному внесению средств лежат на том, кто прописан как ответственный заемщик.