ENG
Мнение, Прогнозы

Что ждёт рынок элитной недвижимости Москвы

Юрий Ненашев

Юрий Ненашев

Основатель агентства элитной недвижимости OKO.estate

По моему мнению, в ближайшие 2 года будет повышение цен на первичную недвижимость премиум-класса Москвы на ~30%. Это связано в первую очередь с введением новой схемы финансирования новостроек в нашей стране с 1 июля 2019 года — по средствам эскроу-счетов.

По новым правилам застройщику придется строить проект на собственные или кредитные средства (банковские деньги) и продавать квартиры на стадии проекта по цене готового объекта. Основным драйвером роста числа сделок на первичном рынке премиум-сегмента в 2018 году являлись достаточно интересные акции и условия (беспроцентные рассрочки, низкие ставки по ипотеке) на покупку недвижимости от девелоперов. По новым правилам игры застройщик не сможет делать такие интересные предложения: возможна будет только 100%-ная оплата или ипотека. Вследствие чего в премиум-классе большинство застройщиков приостановили запуск своих проектов или отложили их на неопределенный срок. Раньше можно было на стадии проекта вывести объект на рынок закрытых продаж через агентства недвижимости с минимальной ценой и посмотреть реакцию покупателей на комплекс, ведь продажи велись по ДДУ (Договор долевого участия). Чем успешнее был этап закрытых продаж, тем быстрее начиналась стройка. Сейчас такой возможности попросту не будет. Разрешений на строительство по новым правилам, по имеющейся информации, было получено единицы. Напомню, в 2018 году на рынок вышло 35 жилых комплексов премиум-класса. В 2019 году планируется около 25, но если выйдет половина — уже будет хорошо. Вывод: ожидается резкое снижение предложений на рынке новостроек премиум-класса и, как следствие, рост цен. Возможно, это даст шанс вторичному рынку стать более интересным для покупателя в плане цены, но все же новые дома всегда больше ценятся в данном сегменте рынка: зачастую они уникальны каждый по-своему.

Все считают, что эскроу-счета несут пользу в первую очередь для покупателей. Вероятно, это так в сегменте масс-маркета, где средний чек у недвижимости — 3-5 млн рублей. В премиум-сегменте никакой выгоды они не несут. АСВ (Агентство страхования вкладов) страхует эскроу-счета на 10 млн рублей, а порог входа в премиум-сегмент начинается от 30 млн рублей. Данные счета процентами не облагаются: морозить на 2-3 года деньги никто не захочет. Если суммировать все минусы, то выходит, что покупателю проще прийти через 3 года на готовый объект и купить его по рыночной цене. Единственный, кто получит выгоду от новых правил игры — банки-агенты, которые по большому счету будут выступать обязательным посредником между продавцом и покупателем. Пока не известно, под какие комиссии будут выдавать деньги застройщикам на строительство, но точно известно, что деньги покупателей облагать комиссиями на эскроу-счетах не станут.

Соответственно, на этапе перехода от старой схемы вложения в новостройки к новой инвесторам имеет смысл рассмотреть вариант вложений именно в жилые комплексы премиум-сегмента, которые находятся на финальной стадии — либо сданы в конце 2018 года, либо планируются к сдаче в 2019 году. Сейчас застройщики дают хорошие скидки и условия; цены значительно ниже вторичного рынка. Но я все же считаю, что инвестиции в жилую недвижимость — это больше про сохранить, нежели заработать.

Подписывайтесь на канал «Инвест-Форсайта» в «Яндекс.Дзене»

Вам понравился этот текст? Вы можете поддержать наше издание, купив пакет информационных услуг
Загрузка...
Предыдущая статьяСледующая статья