ENG
19 июня Банк России снизил ключевую ставку до 14,25 % — и для рынка недвижимости это сигнал, хотя эффект будет постепенным и с нюансами, считает директор рынков России и СНГ «Фам Пропертис» Валерий Тумин.
Во-первых, это психологический сигнал. Сам факт продолжения цикла смягчения денежно-кредитной политики возвращает на рынок отложенный спрос. Люди, которые раньше откладывали покупку из-за высоких ставок, начинают активнее присматриваться к вариантам. Но важно не ждать мгновенного взрыва сделок: банкам нужно время, чтобы перестроить продукты и скорректировать ставки по ипотеке.
Во-вторых, влияние на сегменты рынка разное. Здесь есть важный нюанс: вторичный рынок отреагирует заметнее, потому что он в большей степени опирается на рыночную ипотеку, ставки по которой напрямую следуют за ключевой. А вот на первичный рынок решение повлияет слабее: там львиная доля сделок держится на льготных программах (семейная, IT-ипотека), где ставку субсидирует государство, а не формирует рынок. Так что рост активности скорее проявится в сегменте готового жилья, прогнозирует эксперт.
В-третьих, есть сдерживающие факторы. Даже при снижении ключевой ставки ипотека пока остаётся дорогой для массового заёмщика. Кроме того, на цены давит высокая стоимость самой недвижимости и уровень закредитованности населения — эти факторы никуда не делись. Поэтому не стоит ожидать резкого скачка спроса или тем более снижения цен: скорее речь о плавном восстановлении активности.
В-четвёртых, для застройщиков есть двойственный эффект. С одной стороны, более мягкая политика может стимулировать запуск новых проектов в перспективе. С другой — уже построенные объекты не подешевеют резко: их финансовая модель закладывалась при более высокой стоимости заёмных средств, и эти издержки уже в цене квадратного метра.
«Считаю, что наиболее ощутимый эффект от этого шага проявится во второй половине 2026 года, если цикл снижения продолжится. По мере того как ипотечные ставки будут опускаться (ориентировочно к уровню 14–15% по рыночным программам), можно ждать более заметного роста сделок, особенно на вторичном рынке, — отмечает Валерий Тумин. — В целом решение ЦБ — это скорее “зелёный свет” для рынка, но не волшебная палочка. Ключевой вопрос теперь — как будет развиваться инфляция и продолжит ли регулятор смягчать денежную политику».
