ENG
Инвестиции в жилую недвижимость — популярный способ приумножения капитала как у начинающих, так и у опытных инвесторов. Вкладываться в осязаемые объекты многим психологически проще, нежели выбирать для инвестиций тот же фондовый рынок. Однако после введения санкций, которые привели к ошеломительному росту цен на строительные материалы, а также к высокому проценту по ипотеке, для многих встал вопрос — стоит ли вкладываться в недвижимость или лучше поискать другой способ заставить свой капитал работать? Здесь нужно учитывать, что инвестировать в жилую недвижимость можно разными способами. Именно от выбранного способа, а также от наличия свободного капитала зависит — выбирать ее для инвестиций или нет. Давайте разбираться.
1-й способ — «покупаешь дешевле, продаешь дороже»
Этот способ еще называют спекулятивным, то есть инвестиции в недвижимость с целью ее как можно дороже продать. В данном случае цикл сделки небольшой, в среднем — от месяца до года. Спекулятивные инвестиции в жилую недвижимость возможны в нескольких вариантах:
- Покупка на одном этапе строительства, продажа на другом.
Цена недвижимости на разных этапах строительства может сильно отличаться. Приобретать ее на этапе котлована и продавать на последующих всегда намного выгоднее. Однако в нынешней ситуации, когда высоки цены на строительные материалы, есть большой риск, что недвижимость будет недостроена или сдачу проекта придется ждать дольше запланированного.
- Разница в цене при естественном росте цен на недвижимость.
При стабильной экономике так и происходит — цены на недвижимость постепенно растут. В момент покупки готового жилья цена может быть одна, а уже через 6 месяцев или через год она увеличится. Но опять-таки, в нынешних условиях я бы не советовал ориентироваться на естественный рост, так как вполне вероятно, наоборот, снижение цен на недвижимость в ближайшем будущем. Это может произойти из-за снижения спроса в связи с высокими процентными ставками по ипотеке.
- Варианты недвижимости с ценами ниже рыночных.
Если обладать специальными знаниями, можно найти выгодный вариант по цене ниже общерыночной. Но для поиска такого жилья может потребоваться много времени, к тому же высок риск наткнуться на непорядочных продавцов, которые умолчат о неприятных нюансах. Поэтому, если встретится заманчивое предложение, следует проверить объект несколько раз.
- Покупка жилья на локальных рынках.
В нашей стране есть такие места, где цены на недвижимость растут в силу определенных причин. Например, так происходит с недвижимостью в Сочи. На протяжении нескольких лет недвижимость там только дорожает, а спрос на нее не стихает. Этому способствует несколько факторов, например: привлекательное географическое положение и малоземелье (чем меньше земли для строительства в привлекательном месте — тем дороже стоит квадратный метр). К тому же цена за квадратный метр растет из-за повышенного спроса, который не стихает.
Еще одним примером локального рынка служит мой родной город Улан-Удэ. Несколько лет назад республика Бурятия вошла в состав Дальневосточного федерального округа из состава Сибирского федерального округа. В связи с чем стали применяться меры дальневосточной ипотеки — всего 2,5%. Это очень низкая ставка, которая в последующем привела к сильному росту цен на жилую недвижимость. Те, кто успели приобрести недвижимость до повышения стоимости, смогли хорошо на этом заработать. Это было очень благоприятное время для подобных спекуляций.
Если в целом говорить об этом способе — в нынешних условиях я бы не советовал вкладываться в готовую недвижимость с целью спекулятивных инвестиций. В худшем случае можно потерять деньги (что сейчас вполне вероятно), в лучшем — заработать, но не так много, как хотелось бы. Мои клиенты и ученики часто задают мне вопрос про возможность быстрого заработка на покупке жилой недвижимости. Единственный возможный вариант, который я им советую на данном этапе — выбирать локальный рынок (Сочи). К тому же я и сам вместе с одноклубниками VS Finance приобретаю недвижимость в этом городе с целью инвестиций на коротких сделках (от 3 месяцев).
2-й способ — сдача в аренду
Еще один способ инвестиций в жилую недвижимость — сдача в аренду либо ипотечного жилья, либо того, которое находится в собственности. В первом варианте недвижимость отдают в аренду с целью погашения ипотеки, хотя бы частично. И это действительно хороший способ сэкономить бюджет, а на выходе получить свое жилье. Во втором случае мы получаем пассивный доход, что для многих является еще более привлекательным вариантом.
Но в ближайшем будущем цены на аренду скорее снизятся, так как реальные доходы населения уменьшаются, и включается режим экономии. Люди будут стараться выбирать варианты попроще, а кто-то и вовсе откажется от арендованного жилья. Одновременно с этим ставки на ипотеку еще слишком высокие, а значит, если покупать жилье с целью последующей сдачи в аренду — расходов будет больше. Я советую подождать снижения процентных ставок — сейчас вкладываться в недвижимость с целью последующей сдачи в аренду невыгодно. Опять-таки, это общие правила, и они мало относятся к уникальным местам нашей страны — Сочи, Адлер, Геленджик. Стоимость арендованного жилья там только растет.
3-й способ — долгосрочные инвестиции
Инвестиции на долгий срок являются консервативным, но в то же время достаточно выгодным способом вложений в недвижимость. Со временем, возможно через 5–20 лет, цены на жилье в любом случае будут выше нынешних. Купить сейчас, чтобы через несколько лет продать намного дороже, — хороший инвестиционный план. Но и тут нужно учитывать некоторые особенности. Ликвидным и наиболее выгодным с точки зрения инвестиций будет жилье элитного класса или расположенное в перспективных районах. Я бы пригляделся именно к этому варианту. Но он подходит тем, у кого на данный момент времени есть наличные деньги. Даже для долгосрочных инвестиций брать ипотечное жилье сейчас я бы не советовал в силу высоких процентных ставок.
Подводя итог, стоит еще раз сказать, что покупать недвижимость с целью инвестиций стоит, но только в двух случаях: в правильно подобранном месте или с целью долгосрочных инвестиций (с учетом, что имеется наличная сумма для покупки). Оба способа требуют внушительных денежных средств, но в нынешних ситуациях это лучшие варианты. Брать ипотечное жилье или пытаться спекулировать в данное время не стоит.
