ENGДаже на фоне серьезного падения спроса банки начали отказывать многим соискателям из числа тех, кому еще в марте одобрили бы ипотеку без оговорок. Пусть в банковских релизах утверждается, что ужесточение отсекает дополнительно всего лишь 7–10% заявок, россияне стали слишком взрослыми, чтобы верить релизам.
Были демоны, мы этого не отрицаем
Пятничное снижение ключевой ставки на лишние 0,5 п.п. подлило жару в онлайн-диспуты специалистов ипотечного рынка. Сегодня все судачат об одном — обсуждают дарованную Владимиром Путиным ипотеку:
«По ставке 6,5% годовых на покупку нового жилья комфорт-класса по цене до 3 млн рублей в регионах и до 8 млн рублей — в Москве и Санкт-Петербурге».
Вот уже и правительственное постановление Михаил Мишустин подписал. Согласно документу, под бонус подпадают кредитные договоры, заключенные «с 17 апреля по 1 ноября 2020 года», а нижняя граница займа не называется. Также немаловажно, что в документе прописана общая сумма кредитов, «по которым осуществляется возмещение недополученных доходов». Она составляет 740 млрд рублей.
Поясню, сначала в обещании ипотеки под 6,5% фигурировала общая сумма госзатрат в 6 млрд рублей. Умные люди оперативно подсчитали, что госдотация по каждому льготному кредиту составит около миллиона рублей. А это значит, что выделяемых на программу миллиардов хватило бы всего на 6 тыс. квартир. Тогда как только в Петербурге регистрируется порядка 60 тыс. сделок по приобретению квартир в новостройках в год.
Ипотечный народ зашушукался. Но после озвученных 740 млрд рублей уже никто не сомневается, что реальное счастье вдруг в тишине постучалось в двери многих потенциальных заемщиков.
«Увидев положительный эффект, государство добавит денег. Вспомним, что в 2015 году по ипотеке с господдержкой была докапитализация», — рассуждает управляющий «Абсолют Банка» по Северо-Западному региону Мария Батталова.
«Я не думаю, что руководители четко понимают, какое число сделок в итоге по программе будет проведено. Вероятно, речь идет о десятках тысяч ипотечных выдач», — прикидывает генеральный директор СРО НП «Объединение строителей СПБ» Алексей Белоусов.
Да и ограничительный классификатор «комфорт-класс» из президентского обещания в правительственное постановление не перекочевал, что подтверждает серьезность намерений. Ведь, признает Мария Батталова, комфорт — понятие растяжимое. У каждого участника рынка и потребителя свои представления.
Таким образом, сегодня дежурной темой в профессиональных кругах стал вопрос, какие дополнительные скидки заемщики могут получить от того или иного кредитора.
Напомню, при господдержке основные игроки так и норовят хоть чуточку вырваться вперед. Кто-то готов отправлять курьеров с пакетом документов на подпись по домам оформляющих ипотеку заемщиков, а кто-то дополнительно урезает процентную ставку.
Так, после заявления президента ряд банков стал принимать заявки на опережение, до подписания правительственного постановления. Если «не срастется», ничто не помешает дать заемщику от ворот поворот или предложить более драконовские условия.
Самой низкой предлагаемой ставкой по продукту было предложение 6%. Кстати, только-только начались первые выдачи такой ипотеки, а государство уже получило явный идеологический гешефт.
За чей счет этот банкет?
Новая инициатива благополучно отвлекла общественное внимание от предыдущих дремуче-неуклюжих телодвижений государства на ипотечном рынке. Да-да, речь идет о пресловутых ипотечных каникулах.
Затронутая тема — катастрофически болезненная. Банк «Открытие» провел опрос граждан и выяснил, что уже к выходным 10–12 апреля из-за пандемии полностью лишились доходов 16% петербуржцев. Еще 37% потеряли какую-то часть семейного бюджета. Для сравнения: в Москве на сокращение доходов пожаловались 54% опрошенных горожан, а полностью потеряли свой доход 14% москвичей. К сегодняшнему дню эти цифры стали еще более угрожающими.
При этом, по самым грубым подсчетам, в СЗФО сегодня гасится около миллиона жилищных кредитов. То есть, опять же, очень приблизительно, попали или вот-вот попадут на просрочку где-нибудь 300 тыс. заемщиков Северо-Запада. Через месяц их армия вырастет до 500–700 тыс. человек, если с семьями — умножай на три.
Итак, на сегодня потолок займа для ипотечных каникул для Москвы поднят до 4,5 млн рублей, для Московской области, Санкт-Петербурга и Дальнего Востока — до 3 млн рублей, а для остальных территорий — до 2 млн рублей. Ранее депутат Госдумы Александр Якубовский обещал, что верхней границей станет 5 млн рублей, что «охватило» бы 90% обслуживаемых в России жилищных кредитов. Не сбылось. Но все равно большинство гасящих ипотеку граждан якобы могут вздохнуть свободно. Именно что якобы.
«Закон не предусматривает реальной финансовой помощи ипотечным заемщикам. Все, на что можно рассчитывать, — это отсрочка по уплате процентов и основного долга, — предупреждает глава “Первого ипотечного агентства” Максим Ельцов. — Никто не собирается компенсировать вам процент за пользование ипотечным кредитом и уж тем более гасить часть долга».
А 5 апреля гвоздь в крышку гроба надежд россиян вбил Банк России, во избежание разнотолков объяснив на сайте, что в период каникул проценты продолжат начисляться. Аналитики агентства «Долговой Консультант» цинично подсчитали, что полугодовые кредитные каникулы в среднем приведут к увеличению первоначального срока ипотеки на 2,5 года и увеличению выплат на 23%. На самой первой онлайн-пресс-конференции Эльвиры Набиуллиной заключительный вопрос журналиста звучал так:
«Можно ли обязать банки предоставить кредитные каникулы (не только по ипотеке) всем россиянам, например, на два месяца. И чтоб Центробанк выделил для этого краткосрочную ликвидность. Ведь определять, попал человек в трудную ситуацию или нет, сейчас проблематично. В США же пообещали раздать деньги всем, а у нас, как всегда: надо сначала гору справок собрать. Что очень сложно в нынешних условиях — отделы кадров в компаниях тоже не работают».
Определенного ответа не последовало. А вот банкиры для себя отметили, насколько быстро приличный добросовестный заемщик при нынешних реалиях может превратиться в злостного неплательщика. И сделали выводы, которые для российского ипотечного рынка гораздо важнее, чем любая господдержка.
Запреты на профессию
Приятно вспомнить, март на ипотечном рынке был очень урожайным. По подсчетам Frank RG, выдача ипотеки в марте к февралю подпрыгнула на 36% (до 305 млрд рублей по РФ) и на 10% по сравнению с прошлогодним мартом.
«Это лучший месячный результат за все время наблюдений после декабря 2018 года и декабря 2019 года», — констатируется в отраслевом отчете «Дом.рф».
Но в апреле начался ощутимый провал по выдачам, и насколько глубокой окажется яма — никто не берется спрогнозировать, пока не известно, когда закончится пандемия. Для ориентировки: в 2009-м по сравнению с 2008 годом объемы выдач ипотеки упали на 77%.
«Пик падения выдачи ипотеки в России может наступить в апреле-мае», — только смело говорит руководитель аналитического центра «Дом.рф» Михаил Гольдберг — аналитик, которому негативные прогнозы противопоказаны по должности.
Иными словами, это был оптимистический прогноз. И даже 6,5% никого не спасут.
«Программа 6,5% — хорошая, лучше, чем ничего, — высказывается генеральный директор агентства недвижимости ГК “КВС” Анжелика Альшаева. — Но не уверена, что будет ажиотаж. Многие потенциальные клиенты потеряли работу, у кого-то родственники себя неважно чувствуют… У нас даже по сельской ипотеке со ставкой 2,7% были клиенты, отказавшиеся от сделки именно в силу текущих жизненных обстоятельств».
Кстати, кризис — это всегда сомнительные махинации и уловки. А банкиры — тоже люди. Profession de foi! Прежде всего в зоне воспаления хитрости оказалось рефинансирование. В продуктовых линейках банков оно присутствует, но Маринки (как россияне прозвали работниц банковских фронт-офисов) все равно откажут, не объясняя причин.
Также вернулась практика запрета на профессию. Помню, под конец первого десятилетия нового века по ипотеке были популярны публикации — при какой профессии кредит не дадут. Назывались каскадеры, моряки, пожарные, военные… Вскоре, впрочем, моряки и военнослужащие получили специализированные ипотечные продукты. А банки перестали обращать внимание на должность соискателя. Конечно, только если он не главбух или предприниматель, с которого можно содрать больше процентов будто бы за риск. Но сегодня, написав в анкете, что работаешь в гостиничном бизнесе или сфере общественного питания, ставишь на себе крест.
«Банки выделили критические отрасли и поставили на них стоп-факторы, — поясняет Сергей Гордейко, эксперт Аналитического центра по ипотечному кредитованию и секьюритизации “Русипотека”. — Это стандартная мировая практика. Но в нашей стране политизированной ипотеки эта практика публично осуждается».
Соответственно, никто не признается, что делает это. Да и по «выгодным» профессиям требования к заемщикам резко ужесточились. Если прежде одобрялось 70–80% заявок, то сейчас, боюсь, до половин заявок отправляется в мусорное ведро.
«По факту будет просто больше отказов в выдаче. Банки не предоставляют информацию о причине отказа, но могут просто резать суммы одобренных лимитов, когда решение есть, но его не применить, либо ставить повышенную ставку, что заемщику будет не по карману», — подсказывает генеральный директор DOMA online SPb Евгения Хафизова.
Параллельно происходит ползучее повышение ипотечных ставок на объекты, не подпадающие под льготные 6,5%. Для справки: по результатам мониторинга «Русипотеки», за неделю с 10 по 17 апреля средняя ипотечная ставка «для клиентов с улицы» на вторичном рынке выросла до 9,46 (+0,5), на первичке — до 9,29 (+1,1).
Впрочем, движение вверх уже к лету начнет компенсироваться массовыми сбросами по дешевке квартир по переуступке — ведь в той части заемщиков ипотеки, кто остался без доходов, идея продажи «мутного» актива быстро наберет популярность.
Но на переуступку от физлица льготная ипотечная ставка 6,5% не распространяется. Такие продажи оказываются в конкурентном проигрыше, и продавцам придется увеличивать дисконт.
Автор: Игорь Чубаха
