ENGВ строительном секторе сейчас разворачивается реформа долевого строительства, предполагающая, что собранные строителями средства дольщиков концентрируются на эскроу-счетах, а сам проект реализуется за счет банковских кредитов в рамках проектного финансирования. Когда реформу обсуждали, многие пугали общественность тем, что реформа приведет к удорожанию жилья и вымиранию мелких строительных компаний. Тем не менее катастрофы пока не произошло, и, по крайней мере в столицах, большинство строителей довольно легко приспособились к новым условиям. А как на это глядят региональные девелоперы? «Инвест-Форсайт» попросил поделиться своими соображениями о ходе реформы долевого строительства одного из крупнейших строительных предпринимателей Самарской области, генерального директора УК «Альянс-Менеджмент» Данила Либуркина.
— Как вы в целом оцениваете эту реформу?
— Ну как я ее могу оценивать? Начнем с того, что с самого начала ее планировали не в интересах строителей, а в интересах потребителей. Причем когда я говорю «в интересах», я не имею в виду экономические интересы, а только вопросы безопасности. Да, потребитель в результате стал более защищен. И, как всегда, бремя защиты от немногих мошенников, работавших на строительном рынке, должны нести все добросовестные бизнесмены. Что касается экономических интересов потребителей, то, вообще говоря, покупатель квартир должен быть заинтересован в снижении цен на недвижимость, а реформа этому не способствует, поскольку увеличивает нагрузку на себестоимость, прежде всего за счет банковских процентов. Однако — и это тоже надо учитывать — потребитель пока этого не замечает, поскольку общая конъюнктура рынка недвижимости довольно неопределенная. Так что влияние эскроу-счетов на цены просто еще никто не увидел и не прочувствовал. Ну банки, понятное дело, довольны — они получили новый рынок кредитования. Так что строители остались в некотором смысле в числе пострадавших.
— Скажите, можно ли сказать, что переход на эскроу-счета оказался шоком для строительного рынка?
— Шока не было по нескольким причинам. Во-первых, перешли пока не все, многие строители еще работают по старому законодательству. В начале декабря сообщалось, что с использованием счетов эскроу возводится более 20% жилья. Это слишком мало, чтобы говорить о шоке. То есть де-факто переходный период еще продолжается, хотя надо признать, что система эскроу растет очень быстрыми темпами — на десятки процентов в месяц. К началу декабря на эскроу-счетах было уже больше 100 млрд рублей. Во-вторых, у строителей было время подготовиться к новой системе: кто-то копил «финансовую подушку», кто-то налаживал связи с банками, которые могут кредитовать реализацию проектов как бы под залог средств на эскроу-счетах. Самое главное: с банками надо было заранее согласовать параметры будущих договоров. Наверное, региональным девелоперам пришлось несколько тяжелее, чем столичным, просто потому что в регионах меньший выбор банковских учреждений. Поэтому нельзя исключать, что новая система будет способствовать некоторой централизации строительного бизнеса, которая и так достаточно высока. В печати можно встретить подсчеты, что до 90% всех строек в Москве находятся в руках компаний из топ-10. Для России в целом уровень централизации гораздо меньше: топ-10 компаний строят примерно 20% жилья в стране. Россия Москву по этому параметру еще не скоро догонит, но тренд, видимо, будет догоняющий.
— А можно оценить масштабы этой централизации?
— Свежих цифр, к сожалению, нет, а те, что есть, не всегда вызывают доверие. Тем не менее на конец сентября на основе данных «Дом.рф» подсчитали, что не могут получить банковское кредитование примерно 24% всех проектов в жилищной сфере. Цифра большая, но, возможно, для части проектов проблема еще будет решена, однако, вероятно, 10–15% все же окажутся в зоне риска. Означает ли это, что стройки встанут? В редких случаях да, но чаще они попадут в руки компаний, которые располагают более значительными финансовыми ресурсами. То есть, говоря условно, сфера влияния компаний из топ-10 или топ-20 распространится еще на 10% рынка. Заметим: высока централизация в Москве, а реформа создает повод для крупных московских (или, точнее говоря, федеральных) игроков еще более успешно идти в регионы. Почему? Ну потому что по указанной мной причине в Москве с кредитованием лучше, чем в регионах. По тем же осенним цифрам, которые обнародовала компания «Метриум», в столице без кредитов оказалось 17% строящегося жилья, то есть меньше среднероссийского уровня, а в Красноярском крае — 52%.
— Но разве московские банки не могут поспешить регионам на выручку?
— Они спешат, хотя банку, как и любому сложному бизнесу, прийти на новую территорию не всегда просто. Вообще говоря, в России есть три крупных банка, которые активно кредитуют строительный сектор, в том числе в сфере долевого строительства, которые представлены по всей территории страны и которые, если бы захотели, могли бы взять на себя кредитование всех строек без исключения. Это Сбербанк, ВТБ и «Дом.рф». Конечно, таким крупным банкам, наверное, не всегда охота возиться с мелкими проектами. Например, у Сбербанка средний объем проектного финансирования по одной сделке около 1 млрд рублей. Но я уверен, тут дело не только в доброй воле банков, а в экономике проектов. Может ли прибыль девелопера с учетом снижающегося платежеспособного спроса населения выдержать банковские проценты? Суть в том, что в столицах проекты более маржинальны. При этом Минстрой говорит, что хочет выработать особые меры поддержки именно малых застройщиков, так что посмотрим.
— А на общие объемы строительства реформа повлияла?
— Ошибкой было бы думать, что реформа «долевки» — это тот фактор, от которого вообще зависит все, что происходит в секторе. Есть куда более важные факторы: доходы населения, общие темпы развития экономики, уровень банковских процентов, который, в свою очередь, зависит от учетной ставки ЦБ. Факторов много. По статистике, мы в 2019 году жилья строили много, больше чем в 2018 году на 8%, то есть темпы роста жилстроя существенно обгоняют темпы роста экономики в целом. И, конечно, большая часть этих объемов — это Москва с областью и Петербург с областью.
— Ну а положительные аспекты реформы можно назвать?
— О защищенности интересов покупателей жилья я уже сказал. Несомненно, рынок стал прозрачнее, поскольку реализация реформы сопровождалась выстраиванием информационной системы мониторинга и управления отраслью жилищного строительства. В этой системе имеются данные о тысячах домов, и, я думаю, скоро на нее будут обращать внимание не только строители, но и экономисты, и те, кто работает на финансовом рынке.
— Реформа долевого строительства требует доработок?
— Доработки уже идут. Например, Минстрой прорабатывает вопрос о том, чтобы девелоперы могли снимать часть средств с эскроу-счетов после прохождения определенных этапов строительства. Если это произойдет, то финансовая нагрузка на проекты уменьшится, и значительная часть негативных последствий реформы будет купирована.
— Ну а как ваша компания пережила реформу?
— У нашей компании есть большой опыт строительства жилых кварталов за счет собственных средств и средств, получаемых от реализации квартир. Банки нас хорошо знают, так что каких-то серьезных последствий внедрение эскроу-счетов для нашего бизнеса не имело. Более того, «Альянс-Менеджмент» не ведет массовую застройку жилья эконом-класса. Мы работаем в сегменте upper middle class. И это абсолютно осознанный выбор. Проведенные исследования показали, что сегмент качественного жилья бизнес-класса в Самаре недооценен и не реализован в полной мере. Сейчас, к примеру, наша компания развивается в бизнес-сегменте с новым проектом — жилым комплексом «Галактика», а недавно мы перешли в премиум-сегмент с жилым комплексом «Парус». Вместе с тем от проекта к проекту мы не изменяем выбранной более 10 лет назад стратегии. И основные идеологические принципы нашей компании — это строгое соблюдение качества строительства и своевременный ввод жилых комплексов в эксплуатацию.
Беседовал Константин Фрумкин
Досье «ИФ»
С 2007 года компания «Альянс-Менеджмент» успешно реализовала в Самаре два больших девелоперских проекта: жилые комплексы «Бриг» и «Фрегат». В первом компанией построено семь домов общей площадью почти 90 000 квадратных метров, а второй — это жилой дом на 25 000 «квадратов».
