ENG
Российский рынок недвижимости постепенно отходит от модели, в которой ипотека была основным способом покупки квартиры. В Москве это особенно заметно на первичном рынке: за январь — август 2026 года зарегистрировали 21 362 ДДУ с привлечением кредитных средств. Это на 33% меньше, чем за аналогичный период 2025 года. В августе зарегистрировали 2189 таких ДДУ, на 20% меньше, чем в июле.
Более того, новые правила семейной ипотеки, которые вступают в силу с 1 октября 2026 года, лишь усилят этот тренд. Так, в Москве и Московской области ставка будет зависеть от количества детей и составит от 12% для семей с одним ребенком до 4% для семей с пятью и более детьми. Таким образом, даже льготная ипотека все меньше выглядит универсальным механизмом поддержки спроса. Для большинства семей стоимость кредита вырастет, а сама программа становится более узкой.
При этом спрос на жилье не исчезает. Меняется его финансовая основа: покупателю все чаще приходится опираться на собственный капитал, рассрочку или специальные условия от застройщика.
Почему ипотека сокращается
Снижение ипотечного спроса связано сразу с несколькими факторами. Рыночные ставки остаются высокими, стоимость квартир растет, доступность льготных программ сокращается, а банки жестче оценивают заемщиков. Для части покупателей дополнительным барьером становится первоначальный взнос: при высокой цене квартиры даже относительно небольшой процент превращается в несколько миллионов рублей.
Есть и еще один фактор — ожидание. Покупатель, который считает нынешнюю ипотеку слишком дорогой, может отложить сделку до момента, когда рыночные ставки снизятся. В итоге часть спроса не исчезает, а переходит в отложенное состояние.
При этом рост стоимости жилья усиливает проблему независимо от ставки. Даже льготный кредит не всегда позволяет приобрести подходящую квартиру без значительного объема собственных средств. По данным РБК, в Старой Москве за последние пять лет студии подорожали более чем в два раза, а за последний год — почти на треть (32%). Средняя цена лота в сегменте студий составила 19,9 млн ₽.
Получается, для покупателя все важнее становится не только ставка и ежемесячный платеж, но и сумма, с которой он может войти в сделку. Именно дефицит доступного финансирования заставляет рынок искать альтернативы классической ипотеке.
Рассрочка забирает часть спроса у ипотеки
На этом фоне растет значение рассрочки. При этой схеме расчетов покупатель заключает ДДУ, но не оплачивает всю квартиру сразу, а договаривается с продавцом о графике платежей. В отличие от ипотеки, здесь нет долгосрочного банковского кредита, но обязательство выплатить всю стоимость объекта сохраняется.
Эта схема несет определенные риски для обеих сторон сделки. Для покупателя главный риск связан с тем, что финансовая нагрузка переносится в будущее. Нередко значительная часть стоимости квартиры должна быть выплачена ближе к окончанию срока рассрочки. Если за это время не удастся накопить необходимую сумму или получить ипотеку на остаток, возникнет проблема с исполнением обязательств по ДДУ. При просрочке застройщик вправе требовать предусмотренную договором неустойку, а дальнейшие последствия зависят от условий договора и законодательства.
Для застройщика рассрочка тоже означает дополнительный риск. Квартира продана, но значительная часть денег поступит на эскроу-счет лишь через несколько месяцев или лет. Возникает зависимость от того, смогут ли покупатели выполнить свои обязательства, а при массовых проблемах с платежами может увеличиться число переуступок со стороны дольщиков, которым срочно понадобятся деньги. Если такие сделки проходят с дисконтом, это способно оказывать давление и на цены внутри проекта.
При этом рассрочка уже перестает быть нишевым инструментом. По данным Smarent, ее доля среди сделок агентства выросла с 10,2% в июне до 37,5% в июле. За тот же период доля ипотечных сделок снизилась с 69% до 45%.
То есть рассрочка действительно забирает часть спроса у ипотеки. Она позволяет застройщикам проводить сделки с покупателями, которые сегодня не готовы брать дорогой кредит, но рассчитывают собрать необходимую сумму в течение нескольких лет. Для девелопера это способ поддержать продажи, для покупателя — возможность войти в сделку без банковского кредита. Но часть финансового риска при этом переносится с банка на две стороны сделки.
Еще один источник финансирования — собственные средства. На сделки за наличные в июле, по данным Smarent, приходилось около 17%. Это не означает массового перетока средств из банковских вкладов в недвижимость, однако накопленный капитал становится для рынка более значимым источником спроса.
Субсидированная ипотека поддерживает спрос, но повышает цену входа
Еще один способ сохранить продажи при высокой стоимости кредита — субсидирование ипотеки самим застройщиком. В этом случае девелопер компенсирует банку часть процентных расходов, благодаря чему покупатель получает ставку ниже рыночной.
Для покупателя такая схема выглядит привлекательнее обычной ипотеки: на несколько лет снижается ежемесячный платеж. Но экономику сделки нужно оценивать целиком. Банк России указывал, что по таким программам комиссия застройщика банку может компенсироваться за счет увеличения цены квартиры. Поэтому низкая ставка не всегда означает более дешевую квартиру.
Для девелопера субсидирование тоже имеет предел эффективности. Оно позволяет поддержать спрос здесь и сейчас, но увеличивает стоимость привлечения покупателя. Поэтому использовать такую модель бесконечно невозможно: при слишком высокой стоимости субсидии она начинает давить на экономику проекта.
В результате застройщики фактически перестраивают финансовую модель продаж, перенося платежную нагрузку на будущее. А конкуренция между проектами постепенно смещается от характеристик самого продукта к условиям, на которых покупатель может его приобрести.
Что будет происходить с рынком
Изменение структуры финансирования уже влияет не только на отдельные сделки, но и на стратегию девелоперов. Если дорогая ипотека сохранится, рынок будет адаптироваться по нескольким направлениям.
Во-первых, спрос на новостройки может оставаться под давлением. Часть покупателей будет ждать снижения ставок, часть использовать рассрочку и собственные средства, а часть вообще отложит покупку. Поэтому даже удешевление ипотеки не гарантирует мгновенного восстановления рынка: у потенциального покупателя должен быть достаточный объем собственных средств для первоначального взноса или погашения рассрочки.
Во-вторых, условия покупки будут становиться важнее. Застройщикам придется конкурировать за ограниченный платежеспособный спрос. Рассрочка, субсидированная ставка, индивидуальная скидка и их комбинации будут использоваться все активнее. Фактически финансовые условия становятся частью самого продукта.
В-третьих, осторожнее станет запуск новых проектов. Если продажи остаются слабыми, девелоперы получают меньше оснований быстро выводить на рынок новые объемы. В краткосрочной перспективе предложение продолжат обеспечивать уже строящиеся проекты, но при длительном сохранении слабого спроса число новых запусков может сокращаться.
В-четвертых, часть спроса останется в аренде. Покупатель, который не готов брать дорогую ипотеку и не располагает достаточным капиталом для покупки за собственные средства, может отложить приобретение на несколько лет. Это увеличивает срок пребывания части домохозяйств в аренде и поддерживает спрос на съемное жилье. При этом рост арендных ставок ограничен платежеспособностью арендаторов: невозможность купить квартиру не означает готовность платить за аренду любую цену.
В итоге рынок недвижимости Москвы сталкивается не столько с исчезновением спроса, сколько с изменением его качества. Покупатель по-прежнему хочет купить квартиру, но все чаще не может профинансировать ее по старой схеме — за счет доступной долгосрочной ипотеки. Поэтому застройщикам приходится продавать уже не только квадратные метры, но и способ их оплаты. Рассрочка, субсидированная ставка, скидка или комбинация этих инструментов становятся частью самого продукта. И чем дольше ипотека остается дорогой, тем сильнее финансовые условия сделки будут влиять на спрос, сроки продаж и решения девелоперов о новых проектах.
