ENG
У Сэма Зелла, одного из самых успешных в истории инвесторов в объекты коммерческой недвижимости, была репутация человека не только дерзкого, но и проницательного. Настолько, что за его умение зарабатывать на проблемных и никому не нужных активах его прозвали «Танцором на могилах». Столь необычное прозвище было неслучайным. Зелл не любил перегретых рынков, а тщательно подбирал для себя так называемые «мертвые» активы, которые можно было бы со временем и при определенных вложениях продать с выгодой. Он скрупулёзно изучал тренды, что помогало ему находить недооцененные активы и впоследствии с выгодой перепродавать их. Зелл продал свою инвестиционную компанию за несколько месяцев до ипотечного кризиса 2008 года и получил за нее рекордные $39 млрд. История его успеха лишний раз показывает, как понимание трендов помогает сделать инвестиции успешными. О каких тенденциях на рынке инвестиций в коммерческую недвижимость стоит знать любому инвестору — рассказываем ниже.
Вход на столичный рынок через недостроенные объекты
Один из неочевидных, но важных трендов последнего времени — растущий интерес региональных девелоперов к недостроенным или законсервированным объектам в Москве. Этот подход позволяет минимизировать риски и сократить сроки выхода на рынок: вместо многолетнего цикла «земля — проектирование — стройка» компании получают актив с частичной готовностью, где основные разрешительные документы уже оформлены.
Экономическая логика таких сделок проста: приобретение недостроя позволяет сэкономить до 40% бюджета по сравнению с новым проектом «с нуля». Основная экономия достигается за счет готовых фундаментов и каркасов (до 30% стоимости объекта), сохраненных строительных допусков (экономия 6–12 месяцев) и часто — уже согласованной проектной документации. Особенно ценятся объекты, замороженные на стадии «коробки» — они предоставляют максимальную свободу для современного редевелопмента.
Чаще всего такие объекты рассматривают опытные генподрядчики и застройщики, уже обладающие экспертизой в девелопменте, поскольку успех зависит от активной работы над проектом, требующей навыков управления и переговоров. Особый потенциал специалисты видят в перепрофилировании бывших торговых проектов под современные форматы – офисы, light industrial, медицинские кластеры.
От складов к фулфилментам: как маркетплейсы меняют спрос на торговую недвижимость
Новый этап развития логистики — автоматизированные фулфилмент-центры, которые внедряют крупные игроки рынка электронной коммерции для снижения операционных расходов. Это не просто склады, а автоматизированные комплексы для комплектации заказов и экспресс-доставки товаров маркетплейсов.
В России такие центры пока что строятся отдельно. У некоторых из наших соседей, например в Казахстане, фулфилмент-комплексы размещают также внутри торговых центров. Когда этот тренд придёт в Россию, он станет стимулом для развития сегмента и повысит привлекательность инвестиций в торговую недвижимость.
Вакантных офисов нет, арендаторы требуют большего
В Москве почти не осталось вакантных офисов (4,3% по итогам 1-го полугодия 2025 г., по данным CMWP). Всё, что выходит на рынок, моментально разбирается. Представить подобное еще несколько лет назад, когда офисам после COVID-19 пророчили скорое исчезновение, было невозможно. Сегодня дефицит квадратных метров усугубляется также изменением требований к таким пространствам. Зумеры ломают стереотипы об офисных пространствах, задают тренд на психологический комфорт, формируют запрос на физический офис как антипод цифрового мира. Поэтому арендаторам не нужны просто квадратные метры — им необходимы имиджевая составляющая, инфраструктура, локационная доступность, динамическое зонирование и возможность создавать в них не только условия для работы, но и для отдыха.
Простые офисные здания уступают место бизнес-центрам с рекреационными зонами, спортивной инфраструктурой, кафе и ресторанами. Это влияет на повышение класса объекта и, соответственно, на его доходность. Можно с уверенностью сказать, что инвестиции в объекты класса А на рынке офисной недвижимости будут привлекательными в ближайшие годы.
Розничные инвесторы идут в гостиничный бизнес
Из-за дефицита новых проектов в столице растёт интерес инвесторов к сегменту гостиничной недвижимости. Москва становится индикатором рыночных изменений: предложение ограничено, новых отелей почти не строят, а всё, что выходит на рынок, быстро выкупается. Особенно быстро развиваются частные инвестиции через покупку отдельных юнитов в объектах и с оформлением по модели эскроу-счетов.
Если раньше инвестиции в гостиницы были нишевыми и осторожными, то теперь это сегмент для вложений многочисленных розничных инвесторов. Крупные девелоперы выводят целые лоты под такие инвестиции. Иногда под это продают почти весь комплекс. Это делает гостиничный сегмент привлекательным для инвестиций в условиях ограниченного нового строительства и повышенного спроса на готовые инфраструктурные активы.
Аналитики прогнозируют дальнейший рост цен на гостиничные активы. Особый потенциал имеют редевелопмент старых советских гостиниц, конверсия офисных зданий в апарт-отели, развитие медицинского туризма (специализированные клиники-отели).
ESG как инструмент повышения доходности
Даже без обязательных требований инвесторы и арендаторы всё чаще ставят наличие сертификации в условия сделки. Мы это видим в том числе и по запросам на наши объекты. Речь идёт о международных экологических и управленческих сертификациях BREEAM и LEED.
Они оценивают как эффективность траты ресурсов — например, электроэнергии, — так и в целом систему управления объектом: наличие вентиляции, качество водоснабжения, транспортную доступность, инклюзивность и др. Это важно учитывать инвесторам: наличие сертификации напрямую влияет на капитализацию объекта, снижает эксплуатационные расходы и повышает ликвидность при перепродаже.
Выберите стратегию инвестирования: консервативную, сбалансированную или агрессивную
Вне зависимости от трендов на рынке в данный момент, в коммерческой недвижимости фундаментально работают те же три базовые стратегии, что и в других инвестиционных инструментах: консервативная, сбалансированная и агрессивная. Их различие — в уровне риска, сроке окупаемости и потенциальной доходности.
Консервативная стратегия предполагает инвестиции в стабильные активы с низким риском. Она даёт прогнозируемый доход при минимальных рисках, но и доходность по ней ниже. Сбалансированная предлагает умеренный риск и гибкость. Это вариант для тех, кто готов к частичной перестройке актива или смене арендаторов. Агрессивная основана на приобретении активов с высоким потенциалом роста — новых или недооценённых. Она даёт наибольшую доходность, но и риск при этом максимален. Риск всегда прямо пропорционален потенциальному росту дохода.
Что в итоге
Сегодня рынок коммерческой недвижимости становится всё более разноплановым и сложным. Успешность инвестиций зависит не только от выбора правильной стратегии, но и от умения быстро реагировать на изменения. Факторы, которые ещё недавно считались необязательными, сегодня напрямую влияют на капитализацию и ликвидность.
Хорошие перспективы открываются в сегментах, где есть не только дефицит предложения, но и запрос на изменение формата: офисы класса А с расширенной инфраструктурой, гостиничная недвижимость с моделью продажи отдельных юнитов, а также возможное размещение фулфилмент-центров в объектах торговой недвижимости.
На рынке инвестиций в коммерческую недвижимость сегодня выигрывает тот, кто сочетает стратегическое планирование с вниманием к деталям и пониманием трендов. Именно такой подход позволяет превратить вложения в квадратные метры в стабильный источник дохода инвестора.
