Как новые стандарты ЦБ защитят ипотечных заемщиков?

С 2025 г. в ипотечном кредитовании появились важные правила. С 1 января действует ипотечный стандарт — единые требования для банков, которые выдают ипотеку. А с 1 апреля к делу подключился надзорный стандарт. Он следит, чтобы банки соблюдали эти правила. Если планируете брать ипотеку, важно знать, что это значит. Новые правила созданы, чтобы сделать сделки честнее и понятнее. Они защищают от скрытых условий, завышенных цен на жилье и сомнительных схем, которые раньше использовали некоторые застройщики и банки. В статье расскажем, на что обращать внимание.

Что такое ипотечный стандарт и зачем он введен?

С 01.01.2025 начал действовать ипотечный стандарт — список требований к тому, как выдавать ипотеку. Его ввел ЦБ РФ, чтобы защитить покупателей жилья и навести порядок на рынке недвижимости.

Раньше условия ипотеки в разных банках могли сильно отличаться. Иногда в них скрывались подводные камни — например, заниженные ставки, которые действуют только первые месяцы; или «схемы» с возвратом части денег, которые потом оборачивались проблемами для покупателя. Люди не всегда понимали, за что платят, на какой срок берут кредит и как формируется цена на квартиру.

Ипотечный стандарт нужен, чтобы такие ситуации не повторялись. Теперь у банков есть правила: как оформлять ипотечный договор, как рассчитывать процентную ставку, какие схемы запрещены. А главное — компании обязаны объяснять клиентам все простым и понятным языком. Без мелкого шрифта, двусмысленных фраз и скрытых условий.

Цель стандарта — сделать покупку квартиры в ипотеку безопасной. Чтобы вы понимали, сколько платите, за что платите и что получите в итоге. Это шаг к тому, чтобы ипотека стала прозрачной и честной — такой, где интересы покупателя на первом месте.

Основные положения ипотечного стандарта

Рассмотрим изменения, которые делают ипотеку прозрачнее и безопаснее.​

Запрет на схемы, повышающие риски для заемщиков

Теперь запрещены ранее распространенные практики:

• Застройщики могли предлагать низкие процентные ставки, компенсируя это повышением цены на квартиру. Теперь такие схемы запрещены, чтобы вы не переплачивали за жилье.
• Некоторые застройщики предлагали вернуть часть стоимости квартиры после покупки, и эти средства использовались как первоначальный взнос. Теперь первоначальный взнос должен быть оплачен только из собственных средств без учета возвратов.
• Использование аккредитивов вместо эскроу-счетов. Деньги, перечисленные на аккредитив, не были застрахованы, что увеличивало риски для покупателей. Теперь средства должны размещаться только на эскроу-счетах, которые защищены страхованием вкладов.
• Банкам запретили получать вознаграждение от застройщиков за снижение процентной ставки взамен на увеличение цены квартиры. Это предотвращает скрытые переплаты и делает кредиты прозрачнее.

Установление стандартных условий

Введены единые стандарты для ипотеки:​

• Максимальный срок кредита — 30 лет. Это помогает избежать чрезмерно длительных обязательств и снижает переплату по кредиту. ​
• Минимальный первоначальный взнос — 20%. Это обеспечивает стабильное финансовое положение заемщика и снижает риск невыплат.

Требование предоставлять полную и понятную информацию

Банки обязаны разъяснять условия кредита. Перед подписанием договора вам должны объяснить все пункты, включая процентные ставки, комиссии и возможные риски. Вы должны знать о возможных проблемах с кредитом, чтобы принимать обоснованные решения.

Введение надзорного стандарта: контроль за соблюдением правил

С 01.04.2025 начал действовать надзорный стандарт. Это набор правил, которые определяют меры ответственности для банков, если они нарушают ипотечный стандарт. Проще говоря, это механизм, который следит, чтобы банки честно и прозрачно выдавали ипотеку.

За выполнением правил следит специальный комитет по стандартам деятельности кредитных организаций. В его состав входят представители ЦБ РФ, Минфина и банковских ассоциаций. Комитет создали в мае прошлого года для мониторинга и регулирования работы банков в сфере ипотеки.​

Наказания для банков за нарушение ипотечного стандарта

Если банк не соблюдает правила, к нему применяют санкции:

• Рекомендация об устранении нарушений. Сначала комитет направляет рекомендацию с просьбой исправить нарушения или устранить причины, которые к ним привели.
• Предупреждение о необходимости исправления ситуации. Если банк не реагирует на рекомендацию и продолжает нарушать стандарт, выносится предупреждение о необходимости устранить нарушения.
• Требование об устранении нарушений. При повторном нарушении тех же положений комитет направляет требование с указанием сроков для исправления ситуации.​
• Публикация сведений о банке-нарушителе на сайте ЦБ. Если банк игнорирует требование, информация о нарушениях становится публичной и размещается на сайте ЦБ. Это негативно отразится на репутации компании и повлияет на доверие клиентов.

В случае систематических нарушений ипотечного стандарта ЦБ РФ ужесточит санкции. Это может включать дополнительные регуляторные ограничения, которые приведут к снижению объемов выдачи ипотечных кредитов нарушителем. Поэтому банки заинтересованы в соблюдении правил, чтобы избежать негативных последствий и сохранить доверие клиентов.​

Что это значит для заемщиков?

Стандарт делает ипотеку понятнее и честнее. Теперь банкам запрещено использовать запутанные схемы, в которых застройщик занижает ставку, но завышает цену квартиры. Такие уловки приводили к переплатам.

Раньше можно было столкнуться с «выгодными» предложениями: кэшбэк при покупке, аккредитив вместо эскроу, скидка при определенном способе оплаты. Но за этими бонусами часто прятались скрытые расходы и риски. Новый стандарт запрещает такие схемы, чтобы вы понимали, за что платите и от чего отказываетесь.

Но все равно внимательно читайте договор. Уточняйте все: ставку, комиссии, штрафы. Не стесняйтесь задавать вопросы — вы имеете на это полное право. Если что-то неясно, спросите. Лучше выяснить все заранее, чем разбираться с последствиями после сделки.

Как действовать, если банк нарушит ипотечный стандарт?

Если считаете, что банк нарушил ипотечный стандарт, действуйте следующим образом:

1. Фиксируйте нарушения: сохраняйте документы, переписку и записи разговоров с представителями банка.​
2. Обратитесь в банк: попробуйте решить проблему напрямую, подав письменную претензию.​
3. Подайте жалобу в Банк России: если компания не реагирует, направьте обращение в интернет-приемную ЦБ РФ.​
4. Обратитесь к финансовому уполномоченному: при наличии материального ущерба подайте заявление финансовому омбудсмену для досудебного урегулирования спора.

Если указанные меры не помогли, идите в суд. Для этого найдите юриста, который поможет собрать доказательства и представит ваши интересы на заседаниях.