• Подписывайтесь на  E-mail рассылку

ENG
Generic selectors
Exact matches only
Поиск по заголовкам
Поиск по содержимому
Search in posts
Search in pages
Прогнозы

Рынок жилой недвижимости Москвы: прогноз на сентябрь

В конце августа основным фактором, влияющим на цены на жилую недвижимость Москвы, являются санкции, которые, скорее всего, введут США против России. Уже в среднесрочной перспективе санкции против российских банков вызовут падение цен, поскольку рост процентных ставок, который неминуем, вызовет рост ставок по ипотеке, что ознаменует конец эпохи низких ставок и доступной ипотеки. Однако в краткосрочном плане можно будет увидеть, что рынок как бы по инерции пройдет еще вверх за счет того, что потенциальные покупатели квартир в ипотеку будут спешить взять ее по текущим низким ставкам. Но в среднесрочном плане, конечно, это не остановит «медвежий» тренд, дополнительным фактором в пользу которого является растущий объем предложения на первичном рынке.

Фото: pixabay.com

В августе поведение покупателей на московском рынке недвижимости и формирование цен определяли во многом ожидания введения новых американских санкций против России. Происходит это на фоне ослабления рубля и негативных прогнозов по поводу дальнейшей его динамики. Вместе с тем эти факторы могут подстегнуть в краткосрочной перспективе спрос на жилье как относительно безопасный и стабильный актив. Активизации спроса способствует поведение банковского сектора: несмотря на прогнозы о повышении ипотечных ставок, в августе тенденция к дальнейшему их снижению все-таки продолжилась. Банки за последние месяцы сильно активизировали деятельность по выдаче потребительских кредитов на большие суммы, поэтому в московских агентствах недвижимости вырос поток покупателей с живыми деньгами. Остается значительной доля ипотечных сделок со вторичкой, что и наблюдалось в предыдущие месяцы. Банки более активно кредитуют своих постоянных клиентов с хорошей кредитной историей.

Последний раз российские банки повышали ставки по ипотеке 4 года назад. Дальше наблюдался период планомерного снижения ставок. В случае введения санкций в отношении российского госдолга снижение ипотечных ставок прекратится, поскольку рост внешних заимствований и необходимость стабилизации курса рубля приведет к тому, что Банк России будет повышать ключевую ставку. В результате повысится стоимость фондирования для банков, в результате чего ставки по депозитам и кредитам также будут повышаться. В связи с этим, возможно, потенциальные покупатели, планирующие взять ипотечный кредит по текущим рекордно низким ставкам, будут делать это в ближайшие месяцы, пока ставка не поднялась. Однако затем в любом случае наступит снижение стоимости квадратного метра за счет исчезновения драйвера спроса на жилье в виде рекордно низких ипотечных ставок. Пока у желающих купить квартиру в ипотеку есть до двух месяцев в запасе, в случае введения новых санкций ставки будут повышены уже осенью.

Первым сдался Райффайзенбанк, занимающий пятое место по объемам выдачи ипотеки среди российских банков по итогам 2017 года, повысив на фоне угрозы увеличения стоимости фондирования ставки по ипотеке. 22 августа минимальная ипотечная ставка «Райффайзена» была увеличена на 1 п.п. – до 10,49% годовых. Вероятнее всего, следующим будет Сбербанк, который уже поднял ставки по банковским депозитам. Учитывая, какую значительную долю рынка ипотеки этот банк контролирует, можно предвидеть, какое влияние на рынок в целом будет, если тот поднимет ставки и по ипотеке. В целом крупнейшие российские банки, подпадающие под блокирование американцами операций в долларах, – Сбербанк, ВТБ, ВЭБ и Промсвязьбанк – контролируют значительный сегмент ипотечных операций. С одной стороны, в какой-то степени удивительно, что первыми не выдержали нервы именно у Райффайзенбанка, не вошедшего в список; с другой стороны, можно представить, что будет с ипотекой, если упомянутые банки введут санкции первыми. Можно ждать стремительного падения ипотечного кредитования. Но все же это будет не в сентябре.

Дополнительный фактор, который может вызвать снижение цен, – ситуация на первичном рынке, куда был выброшен огромный объем предложения новостроек. Вероятнее всего, он будет увеличиваться и дальше на фоне того, что спрос будет снижаться из-за повышения ипотечных ставок. Несмотря на то, что 1 июля вступили в силу изменения в законодательстве о долевом строительстве, которые предусматривают ужесточение контроля над застройщиками, девелоперская активность в Москве только усилилась. За июль только между Третьим транспортным кольцом и МКАД на рынок поступило 26 новых корпусов, из них 15 – в составе проектов, находящихся в стадии строительства, которое было начало после 1 июля, в то время как за весь 2-ой квартал на рынок поступило только 17 новых корпусов. Всего за 1 полугодие 2018 года московские застройщики получили разрешения на строительство около 18 млн кв. м жилья, если учесть, что за год в среднем в Москве возводится около 3,5 млн кв. м жилья, этот объем застройщики будут возводить более чем 5 лет.  Таким образом, фактор переизбытка на рынке можно считать долгосрочным «медвежьим» фактором. При нынешних объемах предложения девелоперам удается продать значительно меньше жилья, чем строится, соответственно, увеличение объема предложения неминуемо приведет к снижению цен на первичном рынке. Также можно отметить резкое увеличение объемов строительства жилья в ближайшем Подмосковье, которое традиционно востребовано среди москвичей. Это, безусловно, вызовет повышенную конкуренцию на московском рынке и приведет к тому, что девелоперы будут снижать цены на московскую первичную недвижимость. Также можно ожидать, что дополнительные объемы предложения жилья поступят на рынок в ходе выполнения городской программы реновации.

Отложенного поступления объектов на рынок в связи с повышением ипотечных ставок и, казалось бы, наступления невыгодных для застройщиков времен ждать не приходится, потому что промедление для девелоперов еще менее выгодно. Разрешение на строительство выдается на определенный срок, затянешь строительство – лишишься объекта вообще. По словам министра строительства и ЖКХ РФ Владимира Якушева:

«Кто не будет торопиться, сдаст разрешения и пойдет получать их по-новому».

Еще до получения разрешения на стройку столичные застройщики инвестируют до трети от стоимости проекта, поэтому чем быстрее жилье в строящихся объектах поступит на рынок, тем быстрее вернутся эти деньги.

Среди положительных факторов, которые могут обусловить рост цен в течение сентября, можно отметить прирост количества договоров делового участия в августе на 25%. Что касается первичного рынка, драйвером роста цен, пусть и временным, будет являться усложнение процедуры постройки зданий, вызвавшее рост себестоимости на фоне повышения цен на стройматериалы (в частности, еще в прошлом году подорожали бетон, кирпич и арматура).

Не нужно забывать и про то, что на первичном рынке в августе стали заключаться первые сделки с использованием эскроу-счетов. Использование этих счетов будет обязательным с 1 июля следующего года. По новым правилам, девелоперы будут строить жилье только на кредиты банков или собственные деньги, но не на деньги покупателей строящегося жилья. Квартиры в строящихся домах будут теперь продаваться посредством схемы, при которой покупатель будет расплачиваться с застройщиком не напрямую, а через банк, который выдал застройщику кредит на строительство через специальный эскроу-счет. Девелопер получит доступ к этому счету только после сдачи здания в эксплуатацию и регистрации права собственности как минимум одним покупателем. За счет применения этой схемы снизится риск появления долгостроев и обманутых дольщиков.

Таким образом, в краткосрочном плане столько же «бычьих» факторов, сколько и «медвежьих», причем следует признать: «бычьи» факторы по-прежнему мощные. В первую очередь продолжение роста цен на московскую недвижимость в сентябре будет обусловлено спешкой потенциальных получателей ипотеки получить ее по низким (рекордно низким в истории ипотечной индустрии Российской Федерации и Москвы) ставкам. Это создаст ажиотаж в преддверии введения новых санкций, которые вызовут поднятие банками процентных ставок. Поэтому по инерции уверенный рост цены квадратного метра на московское жилье продолжится.

Что же касается среднесрочных перспектив, здесь расстановка сил не в пользу московского рынка недвижимости. Дело тут, как мы видим, не только в повышении ипотечных ставок и конце эпохи рекордно доступной ипотеки, но и в переизбытке предложения на первичном рынке. Даже если вторичный рынок будет более-менее держаться, статистику потянет вниз первичный рынок, который характеризуется большим объемом предложений, что не может не влиять на общую среднюю и медианную ценовую картину на рынке. Поэтому, конечно, в среднесрочном плане ждать продолжения роста не приходится.

Автор: Роман Мамчиц

Подписывайтесь на канал «Инвест-Форсайта» в «Яндекс.Дзене»
Загрузка...