ENGСегодня в Москве около 270 долгостроев: объектов жилой недвижимости со сложной судьбой мало — все-таки сегмент хорошо продается и быстро окупается, большинство же коробок — брошенные офисные и торговые центры или инфраструктурные объекты, причем бюджетных и частных строек почти поровну. Чаще всего еще в процессе строительства становится понятно, что здание потеряло свою инвестиционную привлекательность. Дальнейших сценариев развития ситуации три: все-таки достраивать и мучиться, приспособить объект под новые бизнес-задачи (провести редевелопмент) или снести и начать все с нуля. Слишком долго раздумывать не получится: московские власти всерьез взялись за облагораживание городского ландшафта и готовы по суду добиваться сноса таких долгостроев. В тонкостях редевелопмента разбирался «Инвест-Форсайт».
Автоцентр превращается в …
Долгострою на пересечении Дмитровского шоссе и МКАД больше десяти лет. В начале «нулевых» один из крупнейших автодилеров в России — компания с минскими корнями «Атлант-М» на росте спроса на транспортные средства приступила к строительству крупнейшего в Москве 6-этажного автотехнического центра площадью свыше 50 000 кв.м. Две волны кризиса и последовавшее долговременное падение авторынка остановили стройку на этапе бетонного каркаса в 2008 году. Степень готовности зданий была 70%.
«Инициированный нами проект автомобильного дилерского центра из-за экономического кризиса оказался нерентабельным еще в процессе строительства. В результате у компании на балансе оказался недостроенный объект», — признает Олег Хусаенов, председатель совета директоров «Атлант-М».
Владелец не оставлял попытки придумать новое назначение для здания. Консалтинговые агентства предлагали различные варианты приспособления объекта к новым экономическим реалиям: дата-центр, отель к чемпионату мира по футболу, хоспис… но такие утилитарные назначения либо оказывались не слишком инвестиционно привлекательными, либо их реализация упиралась в недостатки локации объекта.
Оказавшись, по словам Хусаенова, в тупике, «Атлант-М» обратилась в агентство стратегического развития «Центр», которое объявило конкурс на проект редевелопмента. Он стал первым в российской практике конкурсом для объекта незавершенного строительства. По словам руководителя оргкомитета конкурса Сергея Георгиевского, на примере конкретного здания предложена новая механика работы с объектами незавершенного строительства в изменившейся экономической ситуации. Результатом работы финалистов стали программа развития объекта, рамочная финансовая модель и архитектурное решение.
Между депозитарием и складами
На конкурс, который стартовал в декабре 2016 года, были поданы 42 заявки — 28 заявок от компаний и 13 — от российских и международных консорциумов. После отборочного этапа осталось пять, а 25 апреля состоялся финал. Третье место, по решению жюри из 11 человек, занял консорциум «Новая земля» с проектом «Депозитарий»: он предполагал превращение недостроенного объекта в склады для элитарной публики («сейф-шкатулку»), в которых хранились бы предметы, требующие особых условий — например, коллекции картин, предметов искусства. На втором месте — проект «Платформа» консорциума DNKag, KEY CAPITAL и Центра прикладной урбанистики. Команда предложила сценарий «города в городе» — социального центра для работы и досуга проживающих в радиусе 20-минутной транспортной доступности. А победителем стало решение от консорциума MAParchitects & ПРОМКОД (интересно, что в отборочном туре они были пятыми), объединившее транспортные, логистические, складские и экспозиционные услуги в одном здании.
«Проанализировав рынки, мы пришли к выводу, что этот объект несложно приспособить под логистические функции. Он расположен на стыке МКАД и Дмитровского шоссе, имеет прямой съезд с «кольца» и подъездные ж/д пути. Мы считаем, это идеальная локация для логистического центра последней мили, откуда может осуществляться доставка товаров и грузов непосредственно покупателю», — уверен руководитель команды ПРОМОКОД Илья Токарев.
В центре «Дмитровка» могут разместиться складские операторы, которые занимаются мелким форматом, — SelfStorage, сдачей в аренду ячеек для граждан или предпринимателей.
«В нашей стране направление только начинает развиваться, сейчас на рынке около 20 игроков и порядка 50 складов. Однако национальная специфика такова, что большую часть ячеек арендуют не частные лица, а кибермаркеты, онлайн-ритейлеры, и используют их именно в качестве складов последней мили», — говорит Токарев.
Изучение сопредельных рынков — онлайн-торговли и грузоперевозок — показало, что отрасли также стабильно растут, несмотря на кризис. Исходя из этого, конкурсанты вывели новую идею наполнения здания: одна часть отдается под склады и базы грузоперевозчиков, а верхние этажи, которые изначально планировалось сделать офисными, таковыми и остаются — на них разместятся представительства грузоперевозчиков, онлайн-магазинов и шоу-румы кибермаркетов, где можно будет выбрать товар и самому его забрать. В социальный объект будет переделан нынешний штаб строительства — в нем будет создано общественное пространство с фудкортом для удовлетворения нужд как сотрудников центра, так и местных жителей. (В прилегающем жилом районе живет 10-15 тысяч человек, рядом находятся также несколько садовых товариществ). Сам «Атлант-М» в условиях близости к транспортным компаниям, а, возможно, и таксопарку, может выполнять дилерские функции — остаться обслуживающей компанией для транспортных компаний, в том числе предоставлять авто в лизинг.
Миллиард на десять лет
Лимит инвестиций для проектировщиков заказчик не установил. Инвестиционная стоимость проекта MAParchitects&ПРОМОКОД — 1,1 млрд рублей.
«Это сознательно завышенные — на 20-30% — инвестиции, страховка на всякие непредвиденные ситуации. Например, еще неизвестно точно, какая степень инженерной обеспеченности понадобится арендаторам здания, пока неизвестно даже точное количество будущих резидентов», — говорит Илья Токарев.
Сроки окупаемости — примерно 10 лет. Это выше, чем у жилой недвижимости или коммерческих объектов, которые строились с нуля. Сейчас победители конкурса приступили к детализация проекта: за шесть недель, выделенных конкурсной комиссией, картину смогли нарисовать только крупными мазками.
«Лучшие идеи будут доработаны, собственник проверит представленные экономико-финансовые модели, после чего сценарии будут представлены потенциальным соинвесторам на предмет реализации, — подчеркивает Сергей Георгиевский. — Мы будем следить за ходом реализации и воплощения идей, выработанных в ходе конкурса».
Руководитель бюро MAParchitects (основано в 2010 году) Александр Порошкин рассказал, что его команда не впервые участвует в масштабных конкурсах: в 2015 году российско-китайский консорциум Turenscape и MAP architects выиграл Международный конкурс на разработку концепции развития системы набережных озер Кабан в Казани. Недавно участвовали сразу в двух конкурсах «Центра»: на разработку концепций трех новых станций московского метрополитена и редевелопмент дмитровского долгостроя.
«Конкурсный формат очень удобен, он позволяет найти лучшее решение для преобразования пространства и улучшения качества жизни», — считает Александр Порошкин, чей офис также находится в реновированной промзоне в районе станции метро «Технопарк».
Участникам конкурсов приходится выполнять большой объем работы, поэтому многие архитектурные бюро или консорциумы стремятся участвовать в тех состязания, которые подразумевают оплату финалистам. Гарантированная оплата позволяет сформировать качественную рабочую группу и предложить действительно интересное решение. Есть компании, которые живут на призовые. Финалисты конкурса по долгострою на Дмитровке получили по 300 тысяч рублей на разработку концепции, победитель — 500 тысяч.
Как отмечают в агентстве «Центр», конкурсная практика в теме редевелопмента востребована и актуальна на рынке недвижимости и градостроительства. Так, путем открытого конкурса была определена концепция редевелопмента советских кинотеатров «Варшава» и «Восход», а результаты легли в стратегию перепрофилирования еще 37 кинотеатров. Они сегодня становятся новыми районными культурно-досуговыми центрами с современной архитектурой и благоустроенной территорией.
«Одновременно бывшие производственные территории прибегают к поиску сценария развития с помощью конкурса, например, “Город Кристалл” и Центр городской культуры “Правда”. И несмотря на то, что результаты данных двух конкурсов не были воплощены в силу различных причин, в ходе конкурса были выработаны новые подходы и креативные яркие идеи, которые могут применяться к объектам с аналогичной проблематикой, — отмечает Сергей Георгиевский. — Из других знаковых конкурсов по редевелопменту стоит отметить конкурс на разработку концепции преобразования исторического промышленного “серого пояса” Санкт-Петербурга и конкурс на концепцию промзоны “Серп и молот”».
Хотя универсальных рецептов редевелопмента нет — есть типичные решения, и вполне возможно, вскоре они будут использованы при разработке проектов развития территорий, освобождающихся от сноса пятиэтажек в столице.
Снести нельзя достроить
По словам Марии Литинецкой, управляющего партнера «Метриум Групп», число нежилых долгостроев в столице сокращается в последние годы. В сформированный в 2011 году первоначальный список недостроенных объектов вошли 320 строек, стартовавших до 2008 года. Позже к ним добавили еще 349 площадок незавершенного строительства 2009—2013 годов. В Правительстве Москвы была даже создана специальная Оперативная группа по сокращению объектов незавершенного строительства. Ее усилиями в столице список проблемных строек сократился до 274. Причем почти половина из них (139) — это недостроенные здания и учреждения по федеральному или городскому заказу. Еще 135 долгостроев — частные инвестиционные проекты.
«Когда девелопер неоднократно проваливает сроки ввода здания в эксплуатацию, город имеет право лишить его прав на землю (или прекратить контракт аренды), а также отозвать разрешение на строительство. К примеру, в прошлом году Государственная земельная комиссия города Москвы отозвала разрешение на строительство гостиничного комплекса на Ленинградском шоссе. Теперь на данном участке появится парк, который будет использоваться Клубом юных моряков и речников», — отмечает Литинецкая.
Коммерческий директор проектно-инжинирингового бюро М.К.3. Анастасия Семенченко приводит несколько самых ярких примеров: один из них — «Женский центр» Элины Быстрицкой на пересечении Садового кольца и Цветного бульвара, который пугает прохожих своим видом заброшенного сквота и многочисленными граффити на фасадах с разбитым зеркальным остеклением. Его печальная история началась еще в 1993 году, когда город выделил актрисе Элине Быстрицкой участок земли площадью 0,5 га для строительства «Женского центра духовного и физического развития». Далее стечение неблагоприятных обстоятельств привело к долгой тяжбе по поводу объекта, которая не может завершиться по сей день. Еще один долгострой — Ховринская больница.
«Ее уже никто не будет достраивать. Здание огромное и в плохом состоянии. Оно никому не нужно. Его разберут, но на это тоже надо найти деньги! — говорит Семенченко. — Есть и хорошие примеры решения вопроса с долгостроем: БЦ «Оружейный», который строился структурами Максима Блажко, затем в кризис был отдан за долги банкам и долгое время почти не достраивался. Затем был найден новый инвестор, новые подрядчики, здание достроили и частично перестроили, сейчас оно работает как бизнес-центр, то есть по своему прямому назначению, в мае откроется фитнес-центр World Class, здание, наконец, живет».
Сами инвесторы пытаются искать выход из ситуации. Часто коммерческие объекты реконструируются в жилые, так как оно гораздо быстрее окупается, чем торговые или офисные помещения. Однако у инвесторов сегодня достаточно менее проблемных участков для строительства (промзоны, речные порты и набережные), поэтому для привлечения девелоперов в проекты реновации требуются дополнительные стимулы от властей.
Среди основных сложностей партнёр юридического бюро «Падва и Эпштейн» Антон Бабенко называет неопределенность прав на недострой, например, застройщик в процедуре банкротства, или идет корпоративный конфликт между владельцами компании, или существует долевая собственность нескольких инвесторов на объект при разном видении инвесторов относительно судьбы объекта. Все эти вопросы, как правило, влекут наличие судебных споров в отношении объекта и прав на земельный участок. Также у проблемных объектов за давностью лет может истечь срок договора аренды земельного участка и разрешительных документов — в частности, разрешения на строительство, которое всегда имеет срок. У недостроев такой срок, как правило, истек, что требует получения новой разрешительной документации на строительство. Не менее проблемным и затратным является изменение вида разрешенного использования земельного участка.
Одним словом, перепроектирование всегда сложнее, чем проект с нуля.
Автор: Анна Орешкина
