Инвестиции, Интервью

Дмитрий Осипов: Нужны биржевые фонды недвижимости

На фоне стагнации многих производственных отраслей инвестиции в недвижимость начинают играть большую роль, что иллюстрируется притоком средств в фонды недвижимости. Однако найти нужное направление инвестирования не так просто. Об этом «Инвест-Форсайт» беседует с Дмитрием Осиповым, генеральным директором компании «Велес Траст». Компания специализируется на управлении фондами недвижимости, по итогам 2018 года стоимость чистых активов (СЧА) под управлением компании превысила 8,6 млрд рублей.

Две стратегии фондов недвижимости

— Скажите, в каком сейчас состоянии в России индустрия фондов недвижимости?

— Фондами недвижимости управляет управляющая компания. После того как ЦБ начал ужесточать требования к управляющим компаниям, роста количества УК не происходит. Ожидалось, что их количество снизится, но на самом деле оно практически постоянны. Сейчас у нас 259 компаний, и это количество практически не изменяется из года в год. Закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ) превалируют над всеми другими фондами, которые только есть. Их чистые активы, то есть имущество, которое у них находится, сейчас превышает три триллиона рублей. Причем все остальные фонды (ОПИФы, интервальные фонды) малы по отношению к объему ЗПИФов.

Среди этих самых ЗПИФов фонды недвижимости и комбинированные фонды, которые, скорей всего, тоже являются фондами недвижимости, превалируют. То есть более двух триллионов рублей находятся в фондах недвижимости и в комбинированных фондах. И за последнее время произошел прирост инвестиций в фонды.

— Кто ведущий участник рынка?

— Во-первых, есть очень крупные рыночные фонды у Сбербанка — у компании «Сбербанк. Управление активами». Там десятки миллиардов рублей — стоимость чистых активов ЗПИФ. У них стратегия такая: они покупают ряд объектов, например торговые центры, под это собирают денежные средства у клиентов — то есть клиенты формируют фонд, фонд покупает торговый центр, рентный поток потом выплачивается клиентам банка, которые получают хорошую инвестицию в недвижимость, которую не могли бы себе позволить. Если бы они просто свои деньги инвестировали, могли купить только квартиру, которая дает очень низкую доходность. А здесь они на небольшие деньги могут купить паи, стать совладельцами крупного рентного объекта и получать ежемесячно, ежеквартально выплаты. Такой бизнес есть у Сбербанка и у нас. У нас сейчас таких фондов примерно на шесть миллиардов рублей. Это тоже рентные фонды, в которых находятся рентные объекты, обычно торговые центры. Они на ежемесячной основе выплачивают доход пайщикам, который формируется за счет арендного потока — минус расходы, которые несет управляющая компания. Это первая стратегия, которая развивается не очень многими.

— А вторая стратегия?

— Вторую стратегию развивает, например, ВТБ. Это когда собираются деньги с клиентов банка, покупают строящиеся квартиры в жилых комплексах. Потом по мере завершения строительства эти квартиры продаются, либо застройщик их назад выкупает с какой-то премией. В результате клиенты получают доход, сформированный за счет прироста цены квартир. Доходность там, конечно, больше. У рентных фондов доходность от 8% до 12%, а в стройке должно быть больше: думаю, от 15% до 20%. Эти фонды для квалифицированных инвесторов, потому их параметры не раскрываются, но можно предположить, что там такая доходность. Рентные фонды — для простого инвестора: по ним вся информация раскрыта — это, можно сказать, публичные фонды, которые ориентированы на массовый рынок. Еще у Сбербанка есть совместные фонды с MR Group. Они тоже направлены на то, чтобы покупались квартиры на ранней стадии у группы MR Group. Но большая часть трех триллионов индустрии ЗПИФов — фонды закрытые, каждый из них обслуживает какую-то группу инвесторов. Информация о них не поступает. Просто видно: такой объем инвестиций есть, а кто там пайщики, во что инвестированы эти деньги, непонятно.

Мы мечтаем о том, чтобы развить прозрачный сектор рентных фондов или фондов, инвестирующих в строящиеся проекты, которые будут открыты для рынка, по которым можно получить информацию, где все прозрачно: понятно, какой объект, какие у него доходы, какие расходы у управляющей компании, сколько выплачивается людям — где бы вся история была раскрыта. Мы бы хотели, чтобы такие фонды развивались, и приветствовали бы, если б как можно больше управляющих компаний их развивало. Лично моя мечта — чтобы крупные управляющие компании («Сбербанк. Управление активами», ВТБ, Газпромбанк), начали развивать настоящие биржевые фонды недвижимости.

— То есть фонды с торгуемыми паями…

— Да, с торгуемыми на бирже. Сейчас, скажем, фонды Сбербанка действуют для квалифицированных инвесторов, информация по ним отсутствует, они нигде не торгуются. Если бы крупные банки стали выводить паи таких фондов на биржу и развивать рынок, становиться маркетмейкерами биржевого обращения, то и нам было бы легче такие фонды развивать и выводить на биржу. Небольшим компаниям сделать это очень трудно. Нужно найти маркетмейкера, нужно обеспечить отсутствие манипуляций, мисселинга, отсутствие претензий со стороны ЦБ по поводу манипулирования ценой. Крупные игроки могли бы этот рынок создать, чтобы потом все могли его использовать, как это происходит в США и Европе, где большинство рентной недвижимости находится в фондах и торгуется на бирже. Нам надо к этому стремиться, но пока этого нет. Надеюсь, будет — тогда объем индустрии вырастет.

Найти место инвестора в строительстве все труднее

— Какова сегодня роль фондов недвижимости на рынке инвестиций в недвижимость? То есть в какой степени отрасль строительства зависит от фондов?

— Не зависит, особенно после того, как отрасль строительства практически превратилась в сообщество очень крупных компаний… Все регионы, кроме Москвы и Питера, — практически мертвая тема в силу того, что себестоимость строительства очень близка к цене продажи. Это приводит к тому, что использование счетов эскроу и получение кредитов в банке затруднено или невозможно. При себестоимости 30-35 тысяч рублей за метр продажная цена — 40-45 тысяч в некоторых областях, например в Воронежской области. Есть регионы, где все более или менее в порядке, например Екатеринбург, Казань, но в основном цены очень низкие и маржа очень маленькая. Привлечь кредит банка с эскроу-счетами в нынешних условиях в регионах очень сложно. А в Москве и в Питере появились олигополии, очень крупные компании. Средний бизнес туда вообще не проходит. Поэтому роль фондов невелика. ВТБ инвестирует, но после того как эскроу-счета заработают, эта конструкция умрет. То есть никакого смысла в привлечении на раннем этапе денег ЗПИФа, чтобы они просто попали на эскроу-счета и там лежали, уже не будет. Этот способ коллективных инвестиций начнет уходить.

Есть направление, которое было бы интересно, — инвестирование на начальной стадии между покупкой земли и получением разрешения на строительство. Но риски этой стадии настолько высоки, что никому не удается собрать средства коллективных инвесторов на эту программу. Застройщики предлагают:

«Давайте соберем ЗПИФ и купим землю или дадим займ застройщику, и он купит землю. Потом он пройдет все этапы, получит разрешение на строительство, пойдет в банк, получит деньги и погасит это долг».

Застройщики даже предлагают внести в фонд собственные 20-30% средств. Но ни у кого, к сожалению, не получается собрать такой фонд. Люди очень боятся начального этапа.

— Почему боятся?

— Потому что в случае если подготовка земли закончится неудачно, эта земля уже столько стоить не будет. На ней нельзя будет строить — будет либо сельхозка, либо промышленная земля. С ней потом уже мало что можно сделать. Может быть, какие-то гарантии нужны для рынка. Может, «Дом.рф» должен как-то поучаствовать, чтобы они как-то гарантировали период, связанный с получением разрешения на строительство. Тогда коллективные инвестиции сюда пойдут, потому что доходность там сейчас может быть вплоть до 30% годовых. Застройщики пойдут на это, лишь бы выкупить как можно больше участков земли. У них нет денег, чтобы это сделать, а банки не кредитуют этот этап ни при каких условиях. Будь там гарантии успешного завершения — это бы очень сильно выстрелило. Был бы просто бум. Мы могли б формировать и биржевые фонды, и частные, закрытые.

— Но пока этого нет…

— ЗПИФы никакого влияния толком не оказывают. Если они и участвуют в строительном процессе, то просто как центр прибыли для инвестора. Что касается коммерческой недвижимости, то тут есть маркетмейкер — «Сбербанк. Управление активами». Он покупает крупные торговые объекты в Москве, в Санкт-Петербурге, которые никто купить не может. Получается как? Есть ценовая зона с объектами стоимостью до примерно 300 миллионов рублей. Там много инвесторов — это стрит-ритейл. Есть ценовая зона между 300 миллионами и двумя миллиардами рублей — там есть хоть какие-то инвесторы. Но если брать объекты свыше 2 миллиардов — в России имеются единицы инвесторов, которые могут что-либо купить. Сбербанк сейчас покупает очень крупные объекты с ценой выше 5 или даже 10 миллиардов. Сбербанк может формировать рынок по торговым центрам. В остальном особого влияния у ЗПИФов нет. Но я еще раз повторю: там, где идет речь о комбинированных закрытых фондах, понять, что внутри и для чего они используются, бывает сложно. Просто группы инвесторов используют ЗПИФ как центр прибыли и для удержания активов.

Куда вкладывать деньги

— Куда, на ваш взгляд, инвестировать перспективно?

— Самое перспективное — это логистика, потому что сейчас развивается интернет-доставка. Там самая низкая вакантность площадей. Сейчас в Москве вакантность складов примерно четыре процента, несмотря на то что их довольно много строят, строят под заказ поставщиков товаров. Это все будет развиваться. Нужны склады «последние мили», потому что чем больше доставка в Москве и Питере будет развиваться, тем больше складов надо будет как можно ближе к городу или небольших складов прямо в городе. Конечно, есть такая особенность: склады быстро устаревают, даже склады класса А. Такая есть практика, что крупные компании через 5-10 лет использования склада хотят его сменить на более современный. То есть они, по сути, строят склад, используют его, потом продают, строят другой.

— Что происходит с проданными?

— Сдаются в аренду менее продвинутым, меньшим компаниям, менее богатым. Для крупных транснациональных компаний, крупных международных сетей, главное — современное оборудование и логистика внутри склада. Они будут все время стремится улучшить уровень здания. Когда инвестируешь в склад, надо помнить, что если у тебя первоклассный арендатор, это не значит, что он у тебя все время будет. Через десять лет он придет и скажет: «Либо перестраивай все, либо мы сейчас другой купим». Вторая тема — никуда не деваются торговые центры, но надо понимать, что, во-первых, не стоит гоняться за размером, во-вторых, не стоит гоняться ни в коем случае за удаленным расположением. Маленькие торговые центры площадью от 3 тысяч до 25 тысяч в спальных районах, рядом с транспортными узлами, с развлекательной частью, кинотеатрами, ресторанными зонами. Сейчас очень много площадей, торговых центров в Москве перестраивается под всякие продвинутые фудкорты с ресторанными зонами и рынками, под зоны развлечения. Вот такие небольшие объекты, в которых есть и развлекательная зона, и торговая зона, по-моему, никогда не умрут, потому что людям все равно надо где-то посидеть, попить кофе, поесть, сходить в кинотеатр, даже забрать то, что они заказали с доставки. В общем, надо где-то общаться. Невозможно сидеть дома и только курьеров принимать. Это человеческой природе не соответствует.

— А крупные торговые центры? 

— Моллы — это большой вопрос. Гипермаркеты испытывают явные проблемы. Они тоже начали такие стратегии, когда на одной площади помещается «О’КЕЙ» и HOFF, «Карусель» тоже с кем-то, то есть пускают к себе субарендаторов, чтобы они разбавляли площадь, потому что людям ходить в гипермаркеты не хочется: долго ехать. Честно говоря, их экономическая целесообразность стала исчезать. Поэтому оптимальны небольшие торговые центры, спальные районы, транспортные узлы, логистика. Москва и Питер, дальше идти нет пока никакого желания.

— Почему? 

— Платежеспособный спрос и доходы населения в регионах падают. Есть депрессия и в бизнес-сообществе. Надеяться, что там вырастут ставки аренды, не приходится. А себестоимость строительства все равно есть. Это как с квартирой. 35 тысяч строишь, 40 продаешь. Здесь так: строишь, а потом сдаешь дешево в аренду. В Москве все-таки ставки выше. Среди офисов ситуация интересная. В Москве высокая вакантность продолжается — больше 11%. Но в Москве есть зоны, где офисов не хватает, а есть зоны, где никому не надо.

— То есть 11% — это средняя температура по больнице.

— Да, в районе «Москва-Сити», куда переезжает правительство, в зоне вокруг Павелецкой, в некоторых зонах в центре есть недостаток площадей. При этом имеется капитальный недостаток больших площадей, свыше десяти тысяч метров вы просто не найдете ничего подходящего. То есть в офисы возможно инвестировать, но это должно быть в правильном месте, где есть спрос, чтобы это было то, что людям надо: либо большие, но под крупных заказчиков, либо там, где действительно они требуются. Хотя это рисковая зона вообще. В Москве можно попасть в локацию, где офисы будут просто стоять пустыми. Что касается жилой недвижимости, то после перехода на эскроу-счета сложно понять, будут ли какие-то портфельные инвесторы, как они будут туда инвестировать. Цены в Москве растут вроде очень сильно. Вообще, есть города, где очень сильно растут цены на квартиры. То ли это подогрето этими эскроу-счетами (просто застройщики цены подняли), то ли ставки ипотеки снижаются… Чем этот бум кончится, обвалом или он где-то остановится, сейчас не очень понятно.

Прогноз-2020

— Продолжая тему: каков ваш прогноз на будущий год?

— Если возьмем торговые центры, их сейчас строят очень мало, вакантность все время снижается. Сейчас она уже процентов семь. По нашим объектам видно, что период, когда всем надо давать скидки, кончается. У нас сейчас практически 100%-ная заполняемость, мы можем уже не давать такое количество скидок, даже где-то повышать аренду. То есть я надеюсь, что ставки аренды начнут подрастать. Одновременно процентные ставки падают. Качественные торговые центры, наверное, начнут потихоньку дорожать. Офисы… Есть локации, где они очень нужны, но пишут, что средняя ставка в Москве 30 тысяч рублей за метр в год. Это значит, что класс В ниже 20. Я не знаю, когда они будут серьезно расти. По логистике ставки сейчас подходят к максимальным значениям. В 2016 году была ставка выше четырех тысяч за метр в год. Сейчас она тоже уже стала превышать четыре тысячи. Рынок будет расти. Это видно по количеству новостей, заключенных сделок, когда склады строятся прямо под ключ, под заказ определенных компаний. Но это все, как я уже говорил, Москва.

В регионах никакого роста, конечно, нет. Не думаю, что там будут расти цены. Ничего там и не строят. В России в первом полугодии 2019 года торговых площадей построили чуть меньше 200 тысяч метров. Среди них 105 тысяч — «Саларис» группы «ПИК» в Саларьево. Это про то, что происходит с торговыми центрами. Хотя после «Салариса» вакантность всего рынка сразу выросла на один процент. Вот что может сделать просто один объект такого размера, хотя он прекрасно расположен. Там будет один гипермаркет «Глобус» — это уже выигранная битва. Есть подмосковные города, которые «Гиперглобус» привел к тому, что там исчезли супермаркеты. То есть ты идешь по торговому центру, а там нет магазинов. Они все закрылись из-за того, что открылся один «Гиперглобус». Такая вот вещь.

Беседовал Константин Фрумкин

Подписывайтесь на канал «Инвест-Форсайта» в «Яндекс.Дзене»
Подписывайтесь на наши телеграм-каналы «Стартапы и технологии» и «Новые инвестиции»
Загрузка...
Предыдущая статьяСледующая статья