ENG
Можно ли сказать, что льготная ипотека привела к увеличению объемов строительства жилья? Скорее, можно утверждать, что льготная ипотека «перегрела» рынок недвижимости, приведя к надуванию финансового ипотечного «пузыря». В настоящее время предложение не растет, а сокращается.
В первом квартале 2021 года общий объем выставленного на продажу жилья сократился относительно последнего квартала прошлого года примерно на 6%: с приблизительно 1,7 до 1,6 млн квадратных метров. При этом цены на недвижимость остаются на рекордно высоком уровне и могут в ближайшее время даже еще немного вырасти. Особенно с учетом продолжающегося роста цен на стройматериалы, прежде всего металлы.
По данным Национальных кредитных рейтингов, по итогам 2020 года рост цен на квартиры, обусловленный субсидируемой государством программой льготной ипотеки под 6,5%, помог застройщикам увеличить рентабельность и выручку примерно на 30% по сравнению с 2019 годом. С декабря 2019-го по декабрь 2020 года цена квадратного метра, по данным Росстата, выросла в целом по стране примерно на 12%. В то же время Единая информационная система жилищного строительства зафиксировала рост стоимости «квадрата» на 22%. По итогам 2020 года цена квадрата в стране достигла примерно до 137 тыс. рублей, а в Москве к марту 2021 года квадратный метр только в категориях «эконом» и «комфорт» подорожал до 212–270 тыс. рублей.
При этом объемы ввода жилья по итогам 2020 года снизились по сравнению с 2019 годом на 1,8%, составив 80,6 млн кв. м против примерно 82 млн «квадратов» годом ранее. Однако после января 2021-го было построено еще 1,7 млн кв. м, так что показатели фактически выровнялись. Всего по итогам 2020 года в стране было возведено около 9 тыс. многоквартирных домов на примерно 1 млн 104 тыс. квартир общей площадью около 42 млн «квадратов». Спад во втором квартале прошлого года связан с ограничениями из-за пандемии коронавируса, в основном «заморозкой» стройплощадок и массовым оттоком иностранной рабочей силы. Важно также учитывать, что строительство на территории нашей страны ведется неравномерно. Более 70% жилья строится менее чем в полусотне регионов. Поэтому даже в условиях сокращения общих объемов и темпов строительства в 44 регионах, по словам «строительного» вице-премьера Марата Хуснуллина, в 2020 году ввели в эксплуатацию даже больше жилья, чем годом ранее.
В общем-то, произошедшее вполне закономерно, учитывая, что еще в октябре 2020 года Национальное рейтинговое агентство предупреждало: снижение ставок по вкладам из-за мягкой денежно-кредитной политики ЦБ и введение налога на доход с крупных депозитов может привести в 2020–2025 годах к перетоку 3,4 трлн рублей из банков в альтернативные отрасли инвестирования, в том числе недвижимость. Собственно, так и произошло. Всего за 2020 год в России было выдано около 1,7 млн жилищных займов на сумму более 4 трлн рублей. По сравнению с 2019 годом количество кредитов выросло более чем на треть, а их общая сумма — примерно 50%. В прошлом году физлица вложили в покупку жилья на первичном рынке примерно 3 трлн рублей. На фоне ажиотажного спроса рынком недвижимости заинтересовались также спекулянты и корпоративные инвесторы, которые выкупили до четверти от общего объема квартир, взятых в рамках льготной ипотеки, более чем на 1 трлн рублей. Поэтому правильней было бы говорить не об увеличении объемов строительства жилья — они даже снизились, — а о стремительном росте цен на него. При этом их снижение возможно только при увеличении предложения, чего мы пока не наблюдаем. И вряд ли увидим в среднесрочной перспективе
Активный инвестиционный спрос, простимулированный льготными ипотечными ставками, а также сокращением предложения в ряде регионов, привел к «перегреву» рынка недвижимости и надуванию финансового «ипотечного пузыря». Более того, сейчас на рынке жилья столичного региона и городов-миллионников продолжается инерционный рост цен на жилье: в основном за счет сокращения предложения на первичном рынке и роста цен на строительные материалы. При этом предел покупательских возможностей населения уже достигнут. Большинство граждан и так вложило все имеющиеся сбережения в недвижимость, поэтому массового платежеспособного спроса на уже выставленную на продажу недвижимость больше нет.
Покупка жилья сейчас не по карману от 50% до 66% россиян. Ведь средняя заработная плата в России по состоянию на март 2021 года составляла чуть более 55 тыс. рублей, а цена квадратного метра по стране в два с лишним раза, а в столице вчетверо выше. Важно учитывать и то, что россияне очень сильно закредитованы. По данным ЦБ, общая сумма взятых частными заемщиками кредитов, в том числе ипотечных, уже достигла в первом квартале 2021 года астрономических 21 трлн рублей, что превышает расходную часть бюджета. А почти 64% вообще не имеют финансовых накоплений, то есть неспособны сделать даже первоначальный взнос. Очевидно, людям с низкими доходами, без сбережений и с высокой долговой нагрузкой не потянуть даже кредиты по льготной ставке. Да и банки их, вероятнее всего, не одобрят. Ситуация в целом оказалась чрезвычайно выгодной прежде всего девелоперам, банкирам и металлургам. По итогам 2020 года и первого полугодия 2021-го они уже получили колоссальные сверхприбыли. Банки раздали колоссальные объемы денег, но не учли, что продолжающееся восьмой год подряд снижение доходов населения (по сравнению с 2013 годом россияне обеднели в среднем на 10%) и высокие темпы инфляции создают риск массовых неплатежей. По данным ЦБ, только в первом квартале 2021 года просроченная задолженность физлиц по кредитам выросла по сравнению с прошлым годом на 22%, достигнув почти 1 трлн рублей.
Так что если говорить о важнейших экономических последствиях льготной ипотеки, ими стали массовое обеднение, лишение сбережений и долговое закабаление большей части населения, а также стремительное обогащение банков, застройщиков и поставщиков строительных ресурсов, прежде всего металлургов. Вероятно, в этом и состоял план. Иначе трудно понять, как правительственные эксперты могли якобы случайно «не увидеть» и вовремя «не просчитать» таких очевидных последствий подогревания массового спроса в условиях сокращения предложения и не слишком высоких, а в большинстве случаев и вовсе падающих, доходов населения. Вероятно, изначально целью было вовсе не улучшение жилищных условий граждан, а скрытые дотации богатым за счет неявных контрибуций с бедных. Что вполне укладывается в «рыночную» логику жесткого дикого капитализма.
Сейчас спекулятивный «пузырь» в Москве и Подмосковье, а также некоторых других крупных городах, к сожалению, продолжает надуваться. При этом, по оценкам специалистов, несмотря на снижение массового спроса и рентабельности жилищного строительства, стоимость земельных участков под застройку в ближайшее время может продолжить расти. Разумным решением властей в данной ситуации было бы прекращение подогревания исчерпавшего себя массового спроса и масштабная поддержка предложения, стимулирующая запуск новых проектов: субсидирование процентной ставки по кредитам застройщикам и снижение барьеров для запуска новых проектов. Однако пока эти меры остаются нереализованными.
В то же время опасаться отмены программы льготной ипотеки не стоит. «Проиграть» при отмене льготной ипотеки могут в первую очередь спекулятивные инвесторы, то есть те, кто погнался за дешевыми кредитами с целью накупить жилья, а потом перепродать его дороже или сдавать ради получения стабильного пассивного дохода. Однако слишком беспокоиться за данную категорию вряд ли стоит. Во-первых, это люди, как правило, не бедные. Во-вторых, они ничего не потеряют. Собственность у них при своевременной оплате кредитов никто не изымет. А сдавать все равно получится, но вряд ли очень дорого. При этом рынок может пополниться большим количеством арендного жилья, снимать которое будет гораздо выгоднее, чем покупать. Если так произойдет в крупных городах, это создаст мощный стимул для приезжих, которые всегда благоприятно влияют на мегаполисы и спасают их от застоя.
Вообще, на мой взгляд, было бы целесообразно переориентировать программу льготной ипотеки на регионы, которые остались вдали от рыночных потрясений, и на тех, кто по своему статусу имеет больше льгот, чем все остальные. Например, на многодетные семьи, для которых вопрос обеспеченности жильем является критическим вне зависимости от того, в Москве они живут или маленьком райцентре. Для социально уязвимых категорий граждан субсидируемые государством программы льготного приобретения жилья должны работать всегда.
