ENG
Инвестиции, Мнение

Пять преимуществ владения недвижимостью через ЗПИФ

Артур Устимов — операционный директор инвестиционной компании AKTIVO

Рынок коммерческой недвижимости постепенно выходит из «кризисной спячки». По прогнозам консалтинговой компании JLL, объем инвестиционных сделок с коммерческими объектами к концу 2017 года заметно превысит показатели прошлого года. В то же время мы видим, как меняется ситуация с точки зрения форматов владения коммерческой недвижимостью, особенно если она приобретается под сдачу в аренду.

Чаще всего в России объекты коммерческой недвижимости оформляются в собственность индивидуального предпринимателя (ИП) или на баланс юридического лица в форме общества с ограниченной ответственностью (ООО). Кроме того, мы часто встречаем крупные и дорогостоящие объекты недвижимости, которые находятся в собственности нескольких ИП; такая схема при определенных условиях позволяет собственнику помещения уменьшить налоговые выплаты. При владении недвижимостью через паевой фонд налоговые соображения не стоят на первом месте. Тем не менее такой формат становится всё более популярным. В чём же причина?

Всё дело в том, что в России активно развиваются проекты, связанные с краудинвестициями в недвижимость. Ещё недавно мы могли смело говорить, что наша площадка AKTIVO, по сути, единственная краудинвестинговая платформа в сфере коммерческой недвижимости в России. Однако на рынке появляются новые проекты. Недавно ГК «Основа» бывшего владельца группы «Мортон» Александра Ручьёва создала три закрытых фонда общим объёмом 4,5 млрд руб., в которые внесла объекты стрит-ритейла и торговые центры площадью 60 тыс. кв. метров.

Наша краудфандинговая платформа тоже создает новый фонд под каждый объект, который предлагается инвесторам. Это удобно инвесторам, заинтересованным в получении пассивного дохода от объектов коммерческой недвижимости, и обеспечивает необходимую гибкость при коллективных инвестициях. Так, инвестор может не покупать объект целиком, а участвовать в коллективном проекте, приобретая паи на посильную для него сумму (от 300 тыс. руб. — такая минимальная стоимость пая на сегодняшний день определена Банком России). Управляет объектом профессиональная управляющая компания (УК), которая занимается практически всеми вопросами, включая техническое обслуживание помещения, сдачу площадей в аренду, выплату налогов и т.д. При этом деятельность УК поднадзорна Центробанку: если в ЦБ поступает жалоба от пайщика о нарушении компанией правил доверительного управления фондом, последняя может лишиться лицензии.

Удобна такая схема и для владельца объекта, заинтересованного в его продаже. Переводя объект в ЗПИФ и представляя его на краудфандинговой площадке, он получает доступ не только к корпоративным инвесторам, но и к покупателям из числа физических лиц. Во-первых, это может ускорить продажу, так как финансовые возможности пула инвесторов, как правило, выше, чем у одного покупателя. В итоге продажа объекта на краудфандинговой площадке приводит к снижению срока экспозиции объекта коммерческой недвижимости. Сегодня срок экспозиции на рынке помещения или здания стоимостью 300-500 млн руб. составляет от полугода до нескольких лет, в то время как наша площадка берёт на себя обязательства по продаже недвижимости в течение трех месяцев. Во-вторых, при переводе объекта в ЗПИФ его владелец может не продавать объект целиком, а реализовать лишь часть паев. При этом права собственности на объект не нужно делить, что играет свою роль при заключении договоров с арендаторами. Наконец, сделка по продаже паев ЗПИФ недвижимости не облагается НДС, что, безусловно, выгодно как продавцу, так и покупателям паев из числа физических лиц, которые не могут рассчитывать на возмещение НДС.

Впрочем, формат владения недвижимостью через ЗПИФ удобен не только при продаже объекта через краудфандинговую площадку. Возьмём ситуацию, когда зданием владеют несколько собственников, и одному из них потребовался кредит под залог собственности. При нахождении объекта на балансе ЗПИФ он сможет использовать свои паи как обеспечение по кредиту, и в то же время его кредитные обязательства не будут касаться других пайщиков. При других формах владения объектом собственник, желающий заложить свою долю, должен получить разрешение от совладельцев со всеми вытекающими последствиями.

И, наконец, о налогах: есть у формата владения собственностью через ЗПИФ одна особенность, дающая преимущество и в этом вопросе. В том случае, когда полученная прибыль реинвестируется в развитие объекта — ремонт, расширение площадей, покупку земли и т.д. , она не выходит за пределы фонда, что позволяет собственнику избежать уплаты налога на прибыль.

Преимущества такого формата делают его всё более популярным у собственников крупных объектов коммерческой недвижимости, ориентированных на прозрачный и легальный бизнес.

Подписывайтесь на канал «Инвест-Форсайта» в «Яндекс.Дзене»
Загрузка...
Предыдущая статьяСледующая статья